Gewerbegebiet – Bedeutung für die Logistik

Was ist ein Gewerbegebiet? Eine Definition

Ein Gewerbegebiet ist eine spezifisch ausgewiesene Fläche innerhalb einer Kommune, die primär für die Ansiedlung von gewerblichen Betrieben vorgesehen ist. Diese Flächen werden im Bebauungsplan einer Stadt oder Gemeinde festgesetzt. Die rechtliche Grundlage hierfür ist in Deutschland die Baunutzungsverordnung (BauNVO).

Der Zweck dieser Ausweisung ist die Bündelung von Gewerbe, um Nutzungskonflikte mit anderen Nutzungen (insbesondere dem Wohnen) zu minimieren. Gewerbegebiete dienen als Standorte für Produktion, Handwerk, Dienstleistungen und – von zentraler Bedeutung – für die Logistik. Sie stellen die notwendige Infrastruktur bereit (Straßenanbindung, Ver- und Entsorgung) und definieren klare Regeln, welche Art von Betrieb zulässig ist und welche Emissionen (Lärm, Geruch etc.) entstehen dürfen.

GE vs. GI: Der entscheidende Unterschied für die Logistik

Für Logistikunternehmen ist die genaue Art des Gewerbegebiets der wichtigste Faktor bei der Standortwahl. Die BauNVO unterscheidet hier hauptsächlich zwischen dem Gewerbegebiet (GE) und dem Industriegebiet (GI).

Frage: Worin liegt der Hauptunterschied zwischen einem GE- und einem GI-Gebiet?

Die Antwort liegt in den zulässigen Störgraden und den Betriebszeiten:

• GE – Gewerbegebiet (§ 8 BauNVO): Dient der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben. Das schließt typischerweise Betriebe ein, die keine massiven Lärm- oder Geruchsemissionen verursachen. Für die Logistik bedeutet dies oft eine Einschränkung: Ein 24/7-Betrieb (Drei-Schicht-System), wie er im Umschlaglager oder bei KEP-Dienstleistern üblich ist, ist hier oft rechtlich nicht oder nur schwer durchsetzbar, da die nächtlichen Lärmrichtwerte eingehalten werden müssen.
• GI – Industriegebiet (§ 9 BauNVO): Dient ausschließlich der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die in anderen Baugebieten unzulässig sind. Hier sind erheblich belästigende Betriebe zulässig. Dies ist das klassische Gebiet für die "schwere" Industrie und die Großlogistik. Der entscheidende Vorteil: In einem GI-Gebiet ist ein 24/7/365-Betrieb in der Regel uneingeschränkt möglich.

Für die Kontraktlogistik und den E-Commerce-Fulfilment-Sektor, die auf maximale Effizienz und durchgehende Prozesse angewiesen sind, ist die Ausweisung als GI-Gebiet daher oft ein K.o.-Kriterium.

Das Gewerbegebiet als Logistik-Hotspot

Gewerbegebiete (und insbesondere Industriegebiete) haben sich zu den "Hotspots" der Logistik entwickelt. Ihre Bedeutung geht weit über die reine Lagerung hinaus. Sie sind Umschlagpunkte, Wertschöpfungszentren und strategische Puffer in globalen Lieferketten.

Der Aufstieg des E-Commerce hat diesen Trend massiv beschleunigt. Die Anforderungen an schnelle Lieferung (Same-Day/Next-Day-Delivery) erfordern dezentrale, aber leistungsfähige Logistikimmobilien in der Nähe von Ballungszentren. Diese finden sich fast ausschließlich in ausgewiesenen Gewerbegebieten.

Zudem bündeln sich hier Infrastrukturen. Viele erfolgreiche Logistikparks entstehen an Schnittstellen von Verkehrsträgern (Straße, Schiene, Wasser) oder in unmittelbarer Nähe zu Güterverkehrszentren (GVZ), die den kombinierten Verkehr optimieren.

Die Logistikimmobilie: Mehr als nur eine Halle

Wenn von Logistik im Gewerbegebiet die Rede ist, steht die Logistikimmobilie im Zentrum. Diese Assetklasse hat sich in den letzten zwei Jahrzehnten extrem professionalisiert. Eine moderne Logistikhalle ist ein hochspezialisiertes Standardprodukt, das auf maximale Effizienz getrimmt ist.

Man unterscheidet grob verschiedene Typen:

1. Big Box / Großflächenlogistik: Dies sind die großen "Kisten" (oft 30.000 m² bis über 100.000 m²) in GI-Gebieten an Autobahnachsen (z.B. A1, A2, A7). Sie dienen als Zentrallager für Handelsketten, E-Commerce-Player oder als Multi-User-Center für Kontraktlogistiker.
2. Urban Logistics / City-Logistik: Kleinere Immobilien (oft < 10.000 m²) in innerstädtischen Gewerbegebieten (GE). Sie dienen der "letzten Meile", z.B. als KEP-Hubs (Kurier-, Express-, Paketdienste) oder für die städtische Warenversorgung.
3. Spezialimmobilien: Kühlhallen (Temperaturgeführte Logistik), Gefahrstofflager (mit speziellen WHG-Auflagen) oder Produktionslogistik-Hallen (oft direkt am Werk).

Die Drittverwendungsfähigkeit ist ein Schlüsselfaktor: Eine Immobilie gilt als wertstabil, wenn sie nach dem Auszug des Erstmieters ohne großen Umbau von einem anderen Logistikunternehmen genutzt werden kann.

Praxisnahe Anforderungen an moderne Logistikflächen

Frage: Welche Kennzahlen (KPIs) definieren eine "gute" Logistikhalle im Gewerbegebiet?

Ein Logistiker prüft eine Halle auf spezifische, harte Kriterien, die über Gedeih oder Verderb der Betriebsprozesse entscheiden:

• Hallenhöhe: Die Höhe wird als UKB (Unterkante Binder) gemessen. Der Mindeststandard für Neuentwicklungen liegt heute bei 10 Metern, für Hochregallager oft bei 12,20 Metern, um maximale Lagerkapazität (Kubatur) zu gewährleisten.
• Bodentraglast: Der Hallenboden (eine Stahlfaserbetonplatte) muss dem Gewicht der Regale und dem permanenten Verkehr von Flurförderzeugen standhalten. Standard sind mindestens 5 Tonnen (t) pro m² (flächenlast). Ebenso wichtig ist die Ebenheit des Bodens (nach DIN 18202).
• Tor-Frequenz: Entscheidend für den Warenumschlag (den "Flow"). Als Faustregel gilt mindestens ein Rampentor (Docking Station) pro 800 bis 1.000 m² Hallenfläche. Zusätzlich sind ebenerdige Sektionaltore (oft 4x4,5m) für die seitliche Be- und Entladung oder für Sprinter notwendig.
• Mezzanine: Dies sind eingezogene Zwischengeschosse über den Ladezonen. Sie sind Gold wert für die Kontraktlogistik, da hier Value Added Services (VAS) stattfinden (z.B. Konfektionierung, Retourenbearbeitung, Qualitätskontrolle) oder Büros untergebracht werden.
• Außenflächen: Ausreichende Rangierflächen (mind. 35m vor den Toren für LKW), LKW-Stellplätze (Parking) und separate PKW-Parkplätze sind unerlässlich.

Betriebsformen: Lagerlogistik vs. Kontraktlogistik

Die Halle im Gewerbegebiet ist nur die Hülle; entscheidend ist der Prozess darin.

Lagerlogistik (Warehousing) bezeichnet die Kernfunktionen: Warenannahme, Lagerung (z.B. Blocklager, Regallager), Kommissionierung (Zusammenstellung von Sendungen) und Warenausgang. Es ist ein eher transaktionales Geschäft.

Die Kontraktlogistik geht weit darüber hinaus. Sie ist eine strategische Partnerschaft, meist auf Basis langfristiger Verträge (3-5+ Jahre). Der Logistikdienstleister übernimmt nicht nur die Lagerung, sondern ganze Prozessketten für den Kunden (Outsourcing).

Frage: Welche Rolle spielen "Value Added Services" (VAS) in der Kontraktlogistik?

VAS sind der Kern der Kontraktlogistik und der Grund, warum spezielle Flächen (wie Mezzanine) in Logistikimmobilien so wichtig sind. Sie verwandeln ein Lager in eine "verlängerte Werkbank". Beispiele für VAS sind:

• Produktionsnahe Dienste: Vormontage von Baugruppen, Set-Bildung, Software-Aufspielung.
• Handelsnahe Dienste: Etikettierung (Preisauszeichnung), Konfektionierung (z.B. Bau von Verkaufsdisplays), Verpackung.
• After-Sales-Dienste: Retourenmanagement (Prüfung, Aufbereitung, Neuverpackung), Reparaturdienste.

Diese Prozesse erfordern oft mehr Personal und andere Flächenqualitäten (heller, sauberer, ESD-Schutz) als die reine Palettenlagerung.

Aktuelle Herausforderungen: Flächenmangel und ESG

Der Logistiksektor, insbesondere in den deutschen Top-Gewerbegebieten (z.B. Hamburg, Berlin, Rhein-Main, Ruhrgebiet), steht vor zwei großen Herausforderungen:

1. Flächenknappheit: Der Flächenhunger der Logistik ist enorm (ca. 6-8 Mio. m² Neubau pro Jahr in Deutschland), aber die verfügbaren, als GI ausgewiesenen Grundstücke ("Greenfields") sind rar. Kommunen sind oft zurückhaltend bei der Neuausweisung, da Logistik als flächenintensiv, aber (im Vergleich zur Produktion) als arbeitsplatzarm und verkehrsintensiv gilt. Dies führt zu steigenden Mieten und einem Fokus auf Brownfield-Entwicklung (Revitalisierung alter Industriebrachen).
2. ESG (Environmental, Social, Governance): Nachhaltigkeit ist kein "Nice-to-have" mehr. Investoren, Mieter und Kommunen fordern klar definierte Standards. In der Logistikimmobilie bedeutet das:
• Umwelt (E): DGNB- oder BREEAM-Zertifizierungen, PV-Anlagen auf den Dächern (Statik muss dies zulassen!), E-Ladesäulen (für PKW und zunehmend für LKW), Wärmepumpen statt Gas-Dunkelstrahler, Regenwassernutzung und Biodiversität auf den Außenflächen.
• Soziales (S): Hohe Qualität der Sozial- und Büroräume, gute Anbindung an den ÖPNV für Mitarbeiter, Arbeitssicherheit.
• Governance (G): Transparente Lieferketten und Gebäudemanagement.

Die Zukunftsfähigkeit eines Gewerbegebiets als Logistikstandort hängt heute maßgeblich davon ab, wie es die Balance zwischen ökonomischer Effizienz (24/7-Betrieb) und ökologischer Verantwortung (ESG) meistert.