Gewerbeparks interessant für die Logistik

Was ist ein Gewerbepark? Eine präzise Definition

Ein Gewerbepark ist ein räumlich zusammenhängendes und planvoll entwickeltes Gelände, das speziell für die Ansiedlung gewerblicher Unternehmen konzipiert wurde. Im Gegensatz zu traditionellen, oft heterogen gewachsenen Industriegebieten, werden Gewerbeparks meist von einem einzigen Träger (privatwirtschaftlich oder kommunal) erschlossen, verwaltet und vermarktet. Charakteristisch ist eine hochwertige und einheitliche Gestaltung, eine moderne Infrastruktur sowie ein Servicekonzept, das Synergien zwischen den ansässigen Unternehmen fördern soll. Für die Lagerlogistik sind sie aufgrund ihrer optimierten Rahmenbedingungen von zentraler Bedeutung.

Die entscheidende Infrastruktur für die Lagerlogistik

Die Effizienz eines Logistikstandorts wird maßgeblich durch die vorhandene Infrastruktur bestimmt. Moderne Gewerbeparks bieten hier entscheidende Vorteile, die weit über eine reine Flächenbereitstellung hinausgehen.

• Verkehrsanbindung als A und O: Eine direkte, kreuzungsfreie Anbindung an eine Autobahn, idealerweise an ein Autobahnkreuz, ist für den Fernverkehr unerlässlich. Die Nähe zu Güterverkehrszentren (GVZ), Container-Terminals (für den kombinierten Verkehr Schiene/Wasserstraße) oder Cargo-Flughäfen maximiert die logistische Flexibilität. Eine gut ausgebaute Anbindung an das regionale Straßennetz sichert zudem die Feinverteilung.
• Flächen und Gebäude: Die Grundstücke müssen großzügige Zuschnitte erlauben, um moderne Logistikhallen (sog. "Big-Box-Immobilien") mit 10.000 m² und mehr realisieren zu können. Entscheidend sind hierbei auch ausreichend dimensionierte LKW-Rangierflächen (ideal ist eine Hoftiefe von mindestens 35 Metern), separate Pkw-Parkplätze und eine hohe Anzahl an Toren zur Be- und Entladung (ca. ein Tor pro 1.000 m² Hallenfläche).
• Technische Gebäudeausstattung (TGA): Für die Lagerlogistik sind eine lichte Hallenhöhe von mindestens 10 bis 12 Metern (Unterkante Binder), eine Bodenbelastbarkeit von mindestens 5 Tonnen pro Quadratmeter für den Betrieb von Gabelstaplern und die Lagerung schwerer Güter sowie eine leistungsfähige Sprinkleranlage (ESFR – Early Suppression Fast Response) Standard.

Die wichtigsten Standortfaktoren: Makro- und Mikrolage

Die Wahl des richtigen Gewerbeparks ist eine strategische Entscheidung, die Kosten und Lieferfähigkeit auf Jahre hinaus beeinflusst. Die Analyse muss sowohl die überregionale (Makro-) als auch die lokale (Mikro-) Lage umfassen.

Frage: Welche überregionalen Faktoren sind für ein Logistikunternehmen am wichtigsten?

Antwort: Die drei zentralen Makrofaktoren sind:

1. Zentralität: Die geografische Lage im Verhältnis zu den Beschaffungs- und Absatzmärkten. Ziel ist die Minimierung der gesamten Transportkilometer.
2. Arbeitskräftepotenzial: Die Verfügbarkeit von qualifiziertem Personal – von Lagerarbeitern bis zu Logistikmanagern – im Einzugsgebiet ist ein kritischer Faktor.
3. Wirtschaftliches Umfeld: Die allgemeine Wirtschaftskraft der Region und die Nähe zu Produktionsclustern oder großen Ballungsräumen.

Frage: Worauf muss auf lokaler Ebene geachtet werden?

Antwort: Bei der Mikrolage zählen:

1. 24/7-Betriebsgenehmigung: Eine wesentliche Voraussetzung für die in der Logistik übliche Schichtarbeit.
2. Gewerbesteuerhebesatz: Dieser von der Kommune festgelegte Satz hat direkten Einfluss auf die Rentabilität.
3. Grundstücksverfügbarkeit und -preise: Die Möglichkeit zur Expansion muss gegeben sein und die Kosten müssen wettbewerbsfähig sein.

Greenfield vs. Brownfield: Neuland oder zweite Chance?

Bei der Entwicklung von Gewerbeflächen unterscheidet man zwei grundlegende Ansätze, die jeweils spezifische Vor- und Nachteile für Logistikunternehmen mit sich bringen.

• Greenfield: Die Entwicklung auf der "grünen Wiese", also auf bisher unberührten Flächen. Dies erlaubt eine Planung nach modernsten logistischen Anforderungen ohne Kompromisse. Der Nachteil ist der hohe Flächenverbrauch und oft langwierige Genehmigungsverfahren.
• Brownfield: Die Revitalisierung und Umnutzung ehemaliger Industrie-, Gewerbe- oder Militärflächen. Angesichts der zunehmenden Flächenknappheit in Deutschland gewinnt dieser Ansatz an Bedeutung. Laut dem "Logistikimmobilien-Seismographen" von Berlin Hyp und dem Immobilienberatungsunternehmen CBRE entfiel 2023 bereits ein signifikanter Anteil der Neuentwicklungen auf Brownfields. Der Vorteil liegt in der oft bereits vorhandenen Infrastruktur und der besseren Flächeneffizienz. Herausforderungen können Altlasten im Boden und der notwendige Rückbau sein.

Was kostet ein Standort im Gewerbepark wirklich?

Um herauszufinden, ob sich ein Standort in einem Gewerbepark rechnet, genügt es nicht, nur auf die Miete zu schauen. Unternehmen müssen alle Kosten zusammenrechnen, um die tatsächliche Wirtschaftlichkeit zu bewerten.

Hier sind die vier wichtigsten Kostenblöcke einfach erklärt:

• Die Miete (oder der Kaufpreis): Das ist der Preis für die reine Fläche der Halle und der Büros. Dieser kann je nach Region sehr unterschiedlich sein. In Top-Lagen nahe großer Städte wie Hamburg oder München zahlte man Ende 2023 schon über 8,00 € pro Quadratmeter. In weniger zentralen Gebieten ist es oft deutlich günstiger.
• Die Nebenkosten: Man kann sie als eine Art "zweite Miete" betrachten. Dazu gehören die Grundsteuer, Versicherungen für das Gebäude und Kosten für Dienstleistungen, die der Park für alle anbietet – zum Beispiel den Winterdienst, die Pflege der Grünflächen oder einen Wachdienst.
• Die Personalkosten: Ein großer Posten sind die Löhne für die Mitarbeiter im Lager und im Büro. Je nach Bundesland und Region kann das Lohnniveau sehr unterschiedlich sein und muss daher genau einkalkuliert werden.
• Die Transportkosten: Die Lage des Parks hat direkten Einfluss auf die Kosten für LKW-Fahrten. Ein Standort direkt an der Autobahn und nahe an den eigenen Kunden spart Geld bei Sprit, Maut und Fahrerzeit.

Erst wenn man all diese Punkte zusammenrechnet, zeigt sich, welcher Standort unterm Strich die beste und günstigste Lösung ist.

Aktuelle Trends und die Zukunft des Gewerbeparks

Gewerbeparks entwickeln sich stetig weiter, getrieben von technologischen, ökonomischen und gesellschaftlichen Veränderungen.

• ESG (Umwelt, Soziales, Unternehmensführung): Nachhaltigkeit ist kein Nischenthema mehr. Zertifizierungen (z.B. DGNB, BREEAM), Photovoltaikanlagen auf den Dächern zur Eigenstromversorgung, E-Ladeinfrastruktur für Pkw und Lkw sowie begrünte Außenanlagen werden zum Standard.
• Automatisierung und Digitalisierung: Die Gebäudeinfrastruktur muss die Implementierung moderner Lagerautomatisierung und Robotik unterstützen. Dazu gehören eine extrem ebene Bodenbeschaffenheit (nach DIN 18202), eine flächendeckende 5G- oder WLAN-Ausleuchtung und eine hochleistungsfähige Stromversorgung.
• City-Logistik und Multi-Level-Warehouses: In urbanen Räumen mit extremer Flächenknappheit werden mehrgeschossige Logistikimmobilien immer relevanter, um die Versorgung auf der letzten Meile sicherzustellen.
• Mitarbeiterfokus: Im Wettbewerb um Fachkräfte wird die Aufenthaltsqualität wichtiger. Ansprechende Sozial- und Büroräume, Kantinenangebote und eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr sind heute wichtige Argumente für einen Standort.