Lagerneubau
Projektentwicklung
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Diese ergeben dann die finanziellen, qualitativen und terminlichen Rahmenbedingungen für das Projekt. Ein Projekt kann dabei verschiedene Eigenschaften besitzen, wie einzelwirtschaftlich wettbewerbsfähig, arbeitsplatzschaffend / -sichernd oder gesamtwirtschaftlich sozial- und umweltverträglich. Projektentwicklungen von Logistikimmobilien besitzen hier am ehesten die ersten beiden Eigenschaften.
Als Logistikimmobilie werden Gebäude bezeichnet, die insbesondere für die Lagerung von Gütern gebaut werden. Darüber hinaus kann die Fläche durch einen Logistikdienstleister zur Kommissionierung und den Umschlag genutzt werden. Beispiele hierfür:
- Lagerhalle
Wichtig bei der Projektierung: einfache Bauweise, meist eingeschossig; Funktion der Lagerung von Gütern steht im Fokus - Umschlagslager
Wichtig bei der Projektierung: kurze Lagerzeiten, Güterumschlagsplatz; Kurze Wegstrecken und viele Tore für den optimalen Gütereingang und Güterausgang - Distributionslager
Wichtig bei der Projektierung: benötigt mehr Platz, damit höher und größer als einfache Lagerhallen; Im Mittelpunkt steht die Kommissionier Tätigkeit von auftrags- und produktionsbezogenen Gütern vor der Verteilung und nach der Lagerung - Logistikzentrum
Wichtig bei der Projektierung: unterschiedliche Lagerarten an einem Ort; Die Güterlogistik muß durch das Projektmanagement stimmig und optimiert sein
Weitere Logistikimmobilien könnten noch aufgezählt werden, z.B. Hochregallager, Blocklager, Kühllager, Gefahrgutlager usw.
Heute wird eine Standard-Logistikhalle wie folgend beschrieben:
- Hallen hat eine Höhe von 10,30 m UK Binder
- Sprinkleranlage
- Dach- und Wandisolierung nach EnEV
- Bodenbelastung wenigstens 5 t
- Zehn Rampentore + ein ebenerdiges Tor alle 10.000 m²
- Teilbarkeit in Größen von 5.000-10.000 m² (Multi-User-Fähigkeit)
- Design und landschaftsgerechte Gestaltung werden immer wichtiger
- Ökologisch Nachhaltigkeit soll gegeben sein
Ein Projekt hat einen definierten Anfang und Ende, grenzt sich klar von ähnlichen Arbeitsprozessen ab und hat einen definierten Zweck bzw. Ziel.
Wer ist an der Projektentwicklung beteiligt?
Bei der Projektentwicklung ist ein großes Know-How aus verschiedenen technischen, juristischen und wirtschaftlichen Bereichen erforderlich. Dies bedarf also einen Einsatz von ausgewählten Beteiligten, wie Architekten, Bauingenieuren, Betriebswirten, Juristen, Stadtplanern und Geographen.
An einem Projekt arbeiten diverse Beteiligte mit besonderen Fachkenntnissen in einem Team mit einer spezifischen Organisation.
Phasen der Projektentwicklung
Die erste Phase der Projektentwicklung beinhaltet die Projektentwicklungsrechnung. Bei dieser wird Frontdoor-Approach von den Gesamtkosten des Projektes die voraussichtliche Mindestmiete der Immobilie berechnet und an den Markt angepasst. Backdoor-Approach wird von der marktüblichen Miete auf die Gesamtkosten geschlossen, wobei davon die Baukosten üblicherweise fix sind und maximal die Grundstückskosten angepasst / verhandelt werden können.
Die Kosten eines Immobilienprojektes bedeuten dabei eine langfristige Kapitalbindung, die abhängig ist von einem zyklischen Markt.
Jedes Projekt ist durch Vorgaben und Begrenzungen abgesteckt.
In der Phase der Projektkonzeption werden diverse Machbarkeitsstudien durchgeführt, um die Vorgaben für das Projektmanagement und das Ziel des Projektes eindeutiger zu definieren und Risiken aufzuzeigen.
Die Markt-Analyse dient hierbei dazu, die Angebots-Nachfrage-Situation zu analysieren; also den Bedarf an Lager-, Umschlag- oder Produktionsflächen festzustellen und das Umfeld rechtlich, sozio-kulturell und ökonomisch einzuordnen.
Die Standortanalyse beschäftigt sich in der Projektentwicklung von Logistikimmobilien eher mit harten Faktoren, wie einer guten Verkehrsanbindung (auch Gleis-/ Hafenanschluss), der Möglichkeit eines 24 Stunden-Betriebs, dem Branchenmix am Planungsort, der Topographie und dem Baurecht.
Die Nutzungsanalyse plant die Größe und Beschaffenheit der Immobilie. Dazu gehören auch die Raumkonzeption, oder die Anlage von Stellplätzen für PKW und/ oder LKW. Auch technische Einrichtungen müssen hier bereits berücksichtigt werden, was sich besonders gestaltet bei z.B. Gefahrgutlagern. So müssen unter Anderem Löschwasserteiche oder Sprinkleranlagen an der richtigen Position eingeplant werden.
Übergreifend über die Markt-, Standort- und Nutzungsanalyse wird eine Wettbewerbsanalyse durchgeführt, bei der Konkurrenzobjekte identifiziert und bewertet werden.
Firmenbörse
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Der nächste Schritt in einem Projekt ist das Projektmanagement. Dieser obliegt offiziell nicht dem Projektentwickler. Jedoch hat sich in der Praxis etabliert, dass die Aufgaben des Projektmanagements auch von Projektentwicklern übernommen werden.
Die Projektvermarktung ist ein andauernder Prozess, der mit dem Projektansatz ins Rollen gebracht wird und erst abgeschlossen ist, wenn die komplette Fläche des Objekts vermietet oder verkauft ist.
Projekte können sein:
- Gewerbe- und Industriegebiete
- Büro-/Geschäftshäuser
- Versorgungsanlagen, wie Flughäfen, Krankenhäuser
- Einkaufszentren/ Einzelhandelsquartiere
- Stadtquartiere
- Unterhaltungsgebäude/ -anlagen
- Bildungsanlagen
- Gemeinschaftsanlagen
- Erholungsanlagen, wie Hotelimmobilien