BREEAM in der Logistik

BREEAM für Logistikimmobilien: Ein umfassender Leitfaden

Dieser Ratgeber beleuchtet das BREEAM-System aus der Perspektive der Logistikbranche. Er dient als Nachschlagewerk für Projektentwickler, Investoren, Betreiber von Logistikanlagen und alle Fachpersonen, die sich mit der Zukunftsfähigkeit von Logistikimmobilien befassen.

Was ist BREEAM? Eine grundlegende Definition

BREEAM steht für Building Research Establishment Environmental Assessment Method und ist das älteste und weltweit am weitesten verbreitete Zertifizierungssystem für die ökologische und soziokulturelle Nachhaltigkeit von Gebäuden. Das 1990 in Großbritannien entwickelte System bietet einen ganzheitlichen Rahmen zur Bewertung von Gebäuden über ihren gesamten Lebenszyklus – von der Planung und dem Bau über die Nutzung bis hin zum Rückbau. Im Gegensatz zu reinen Energieausweisen bewertet BREEAM eine breite Palette von Faktoren, die weit über den CO₂-Fußabdruck hinausgehen.

Warum ist BREEAM für die Lager- und Kontraktlogistik entscheidend?

Die Logistikbranche hat einen erheblichen ökologischen Fußabdruck. Große Dach- und Fassadenflächen, hoher Energiebedarf für Beleuchtung, Heizung, Kühlung und Intralogistik, 24/7-Betrieb und ein hohes Verkehrsaufkommen sind typische Merkmale. Eine BREEAM-Zertifizierung adressiert genau diese Punkte und wandelt sie in messbare Vorteile um:

• Investitionssicherheit: Zertifizierte Immobilien erfüllen ESG-Kriterien (Environmental, Social, Governance), die für Fonds, Banken und Investoren zunehmend zur Bedingung für Finanzierungen und Ankäufe werden.
• Betriebskostensenkung: Durch den Fokus auf Energie- und Wassereffizienz sinken die Nebenkosten für Mieter und Betreiber signifikant.
• Marktwertsteigerung: Nachhaltige Gebäude erzielen höhere Miet- und Verkaufspreise und weisen geringere Leerstandsquoten auf.
• Mitarbeiterwohlbefinden: Aspekte wie Tageslicht, Luftqualität und Lärmschutz verbessern das Arbeitsumfeld, was zu geringeren Krankenständen und höherer Produktivität führen kann.

Die BREEAM-Bewertungskategorien aus Sicht einer Logistikhalle

BREEAM bewertet Gebäude in neun (bzw. zehn bei bestimmten Schemata) Kategorien. Für eine Logistikimmobilie sind diese wie folgt zu interpretieren:

1. Management: Effiziente Bauprozesse, frühzeitige Einbindung aller Stakeholder und ein durchdachtes Gebäudemanagement nach der Fertigstellung. Praxisbeispiel: Ein detaillierter Plan zur Abfallvermeidung auf der Baustelle.
2. Gesundheit und Wohlbefinden: Qualität der Innenräume. Praxisbeispiel: Maximale Nutzung von Tageslicht durch Oberlichter in der Halle, blendfreie Beleuchtung und eine hohe Luftqualität in den Kommissionier- und Bürobereichen.
3. Energie: Dies ist eine der gewichtigsten Kategorien. Bewertet werden die Reduzierung des Energiebedarfs und der Einsatz erneuerbarer Energien. Praxisbeispiel: Eine hochgedämmte Gebäudehülle, LED-Beleuchtung mit Bewegungsmeldern und eine Photovoltaikanlage auf dem Dach, die den Strom für die E-Ladeinfrastruktur der LKW und Mitarbeiter-PKW liefert.
4. Transport: Die Anbindung des Standorts und die Förderung nachhaltiger Verkehrsmittel. Praxisbeispiel: Nähe zu intermodalen Knotenpunkten (Schiene, Wasser), sichere Fahrradstellplätze und Duschen für Mitarbeiter, Ladesäulen für E-Fahrzeuge.
5. Wasser: Maßnahmen zur Reduzierung des Wasserverbrauchs. Praxisbeispiel: Regenwassernutzung für die Toilettenspülung oder die Reinigung der Außenanlagen, wassersparende Armaturen.
6. Materialien: Verwendung von verantwortungsvoll beschafften, langlebigen und emissionsarmen Baumaterialien. Praxisbeispiel: Einsatz von Recycling-Stahl, Holz aus zertifizierter Forstwirtschaft (FSC/PEFC) oder die Dokumentation der Herkunft aller Hauptbaustoffe.
7. Abfall: Reduzierung von Abfall während des Baus und Förderung der Kreislaufwirtschaft im Betrieb. Praxisbeispiel: Ein klares Konzept zur Mülltrennung für den späteren Mieter, Verwendung von Bauteilen, die leicht demontierbar und recycelbar sind.
8. Landnutzung und Ökologie: Schutz und Aufwertung der Biodiversität auf dem Grundstück. Praxisbeispiel: Begrünte Dächer, die Anlage von Blühwiesen statt sterilem Rasen und die Vermeidung von Versiegelung durch wasserdurchlässige Beläge auf Parkflächen.
9. Verschmutzung: Reduzierung von Licht-, Lärm- und Umweltverschmutzung. Praxisbeispiel: Einsatz von nach außen abgeschirmten Leuchten zur Vermeidung von Lichtverschmutzung, Ölabscheider im Entwässerungssystem der LKW-Stellplätze.

Der Zertifizierungsprozess in der Praxis

Der Weg zu einem BREEAM-Zertifikat ist ein strukturierter Prozess, der von einem lizenzierten BREEAM-Auditor begleitet wird. Er gliedert sich typischerweise in folgende Phasen:

1. Pre-Assessment: Eine frühe Analyse in der Planungsphase, um das Potenzial und die Ziele festzulegen.
2. Design Stage: Die Einreichung und Prüfung der Planungsunterlagen. Nach erfolgreicher Prüfung wird ein vorläufiges Zertifikat ausgestellt.
3. Post-Construction Stage: Die Überprüfung der Umsetzung auf der Baustelle anhand von Nachweisen (Fotos, Rechnungen, Messprotokolle).
4. Zertifizierung: Nach erfolgreicher Abschlussprüfung wird das endgültige Zertifikat mit der erreichten Bewertungsstufe ausgestellt.

Fragen und Antworten (FAQ) zu BREEAM in der Logistikimmobilie

Frage: Ist eine BREEAM-Zertifizierung für jede Logistikhalle sinnvoll?

Antwort: Grundsätzlich ja. Während bei Neubauten im Premium-Segment (Grade A) eine Zertifizierung (meist "Sehr Gut" oder "Exzellent") quasi zum Marktstandard gehört, wird sie auch für Bestandsimmobilien immer wichtiger. Über das "BREEAM In-Use"-Schema können bestehende Hallen bewertet und gezielt verbessert werden, was ihren Wert sichert.

Frage: Was kostet eine BREEAM-Zertifizierung?

Antwort: Die Kosten setzen sich aus den Registrierungsgebühren bei der BRE, dem Honorar für den Auditor und den eventuellen Mehrkosten für nachhaltigere Baumaßnahmen zusammen. Die Mehrkosten für die Baumaßnahmen zur Erreichung eines "Sehr Gut"-Niveaus liegen erfahrungsgemäß bei ca. 1-3 % der reinen Baukosten. Diese Investition amortisiert sich jedoch oft schon nach wenigen Jahren durch die eingesparten Betriebskosten.

Frage: BREEAM oder DGNB – was ist besser für den deutschen Logistikmarkt?

Antwort: Beide Systeme sind hoch anerkannt. BREEAM ist international stärker verbreitet und wird daher oft von international agierenden Investoren und Nutzern bevorzugt. Das deutsche DGNB-System (Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen) legt einen stärkeren Fokus auf die Lebenszykluskostenanalyse. Die Wahl hängt oft von den Präferenzen der Projektbeteiligten und des Zielmarktes ab.

Die BREEAM-Bewertungsstufen: Von „Gut“ bis „Herausragend“

Die Gesamtleistung eines Gebäudes wird in Prozent ausgedrückt und einer der folgenden Bewertungsstufen zugeordnet. Für Logistikimmobilien ist in der Regel mindestens das Niveau "Sehr Gut" anzustreben.

Fazit: Mehr als nur ein „grünes Etikett“

Eine BREEAM-Zertifizierung ist für eine moderne Logistikimmobilie weit mehr als eine Marketing-Plakette. Sie ist ein strukturierter Leitfaden für Qualität, ein Instrument zur Risikominimierung und ein handfester Nachweis für die Zukunftsfähigkeit eines Investments. Sie berücksichtigt nicht nur ökologische Aspekte, sondern fördert wirtschaftliche Effizienz über den gesamten Lebenszyklus und schafft ein besseres Arbeitsumfeld für die Menschen, die in der Logistik tätig sind. Damit wird Nachhaltigkeit vom Kostenfaktor zum strategischen Wettbewerbsvorteil.