Dual-Use-Logistikimmobilien in der Lagerlogistik

Dual-Use-Logistikimmobilien: Das Chamäleon der Assetklasse Logistik

Die Logistikimmobilienbranche hat sich in den letzten Jahren massiv spezialisiert. Doch während Hochregallager oft monolithische, zweckgebundene Riesen sind, setzt der Trend zur Dual-Use-Logistikimmobilie auf das genaue Gegenteil: Maximale Wandlungsfähigkeit. Doch was verbirgt sich technisch und ökonomisch hinter diesem Begriff, und warum ist die Drittverwendungsfähigkeit hier das Maß aller Dinge?

Definition und Abgrenzung: Was macht eine Immobilie „Dual-Use“?

Im Kern bezeichnet Dual-Use eine Immobilie, die baulich und genehmigungsrechtlich so konzipiert ist, dass sie für mindestens zwei unterschiedliche Nutzergruppen gleichermaßen attraktiv ist. Meist handelt es sich um die Kombination aus klassischer Lagerlogistik und Light Industrial (leichte Produktion, Montage, Reparatur).

Im Gegensatz zu einer reinen „Big Box“ (großflächiges Distributionszentrum) zeichnet sich die Dual-Use-Halle durch eine höhere Flexibilität bei der Flächenaufteilung und eine hochwertigere technische Ausstattung aus. Dies ermöglicht es Unternehmen, sowohl Waren zu lagern als auch wertschöpfende Prozesse (Value Added Services) direkt vor Ort durchzuführen.

Technische Spezifikationen: Die DNA der Flexibilität

Damit eine Halle als Dual-Use-fähig gilt, müssen bestimmte bauliche Parameter erfüllt sein, die über den Standard einer reinen Scheune hinausgehen:

• Bodenbelastbarkeit: Während 5 Tonnen pro Quadratmeter Standard sind, zielen Dual-Use-Objekte oft auf 6,0 bis 7,5 Tonnen/m² ab, um schwere Maschinen oder dichte Regalsysteme zu tragen.
• Hallenhöhe: Eine lichte Höhe von 10 bis 12 Metern (UKB) ist ideal. Sie bietet genug Volumen für Hochregale, erlaubt aber gleichzeitig noch eine effiziente Beheizung und Beleuchtung für Arbeitsplätze in der Montage.
• Büro- und Sozialflächenanteil: Bei reiner Logistik liegt dieser oft bei 2–5%. Dual-Use-Immobilien planen mit 10–20%, da produktionsnahe Prozesse mehr Personal und Verwaltung erfordern.
• Andienung: Eine Mischung aus Rampenbeschickung (für LKW) und ebenerdigen Toren (für Sprinter oder Materialzuführung in die Produktion) ist essenziell.

Fokus Lagerlogistik: Effizienz auf der Fläche

In der Lagerlogistik zählt die Umschlaggeschwindigkeit. Dual-Use-Immobilien unterstützen dies durch modulare Flächenlayouts. Durch Brandwände und flexible Sektionaltore lassen sich Hallen in Einheiten von oft 2.500 bis 5.000 m² unterteilen. Dies ist besonders für kleine und mittelständische Unternehmen (KMU) attraktiv, die keine 20.000 m² benötigen, aber dennoch eine erstklassige Anbindung suchen.

Kontraktlogistik: Mehrwert durch Value Added Services (VAS)

Für Kontraktlogistiker ist die Dual-Use-Eigenschaft ein strategischer Wettbewerbsvorteil. Da Verträge mit Kunden (Verladern) oft nur Laufzeiten von 3 bis 5 Jahren haben, muss die Immobilie schnell an neue Anforderungen anpassbar sein.

• Beispiel: Heute Retourenabwicklung für Fashion (viel Personal, Kleinteilelager), morgen Displaybau oder Vormontage für die Automobilindustrie (Maschineneinsatz, Schwerlast). Die Immobilie darf hier nicht zum limitierenden Faktor werden. Eine ausreichende Stromkapazität (Trafo-Stationen für Maschinenpark) ist daher ein oft unterschätztes Fachkriterium.

Standortfaktoren: Urbanität vs. Fernverkehr

Dual-Use-Objekte finden sich häufig in peripheren Lagen von Ballungszentren (Speckgürtel). Warum?

1. Arbeitskräfte: Da Produktion und VAS personalintensiver sind als automatisierte Lager, ist die Nähe zu Wohngebieten und ÖPNV kritisch.
2. Last Mile: Die Nähe zum Endkunden ermöglicht die Nutzung als City-Logistik-Hub.
3. Zonierung: Im Gegensatz zu reinen Wohngebieten erlauben Gewerbegebiete (GE) oder Industriegebiete (GI) den für Dual-Use nötigen 24/7-Betrieb.

Wirtschaftlichkeit und ESG: Warum Investoren Dual-Use lieben

Aus Investorensicht reduziert Dual-Use das Leerstandsrisiko. Ist die Immobilie „drittverwendungsfähig“, findet sich nach Auszug eines Mieters schneller ein Nachfolger aus einer anderen Branche. Zudem lassen sich aktuelle ESG-Kriterien (Environmental, Social, Governance) leichter umsetzen. Große Dachflächen eignen sich ideal für Photovoltaik-Anlagen, deren Strom direkt in die (stromintensive) Produktion im Gebäude fließen kann – ein Win-Win für Nebenkosten und CO2-Bilanz.

FAQ: Häufige Fragen zu Dual-Use-Logistikimmobilien

Frage: Ist eine Dual-Use-Immobilie in der Miete teurer als eine Standardhalle?

Antwort: Ja, in der Regel liegt die Spitzenmiete für Dual-Use/Light-Industrial-Flächen ca. 15–25% über der von reinen Logistik-Big-Boxes. Dies rechtfertigt sich durch die höhere Bauqualität, bessere Lage und technische Ausstattung.

Frage: Welche Rolle spielt die Genehmigungsplanung (BImSchG)?

Antwort: Eine entscheidende. Für Dual-Use ist oft eine Nutzungsgenehmigung erforderlich, die über die reine „Lagerung von nicht brennbaren Stoffen“ hinausgeht. Wer Produktion plant, muss Lärmschutz- und Emissionswerte deutlich früher in der Planung berücksichtigen.

Frage: Eignen sich Dual-Use-Hallen für die Automatisierung?

Antwort: Absolut. Durch die hohen Bodenlasten und die lichte Höhe sind sie prädestiniert für AMR (Autonome Mobile Roboter) oder AutoStore-Systeme, die eine ebene und hochbelastbare Fläche erfordern.

Zahlen, Daten, Fakten (ZDF)

• Durchschnittliche Hallentiefe: 40 bis 70 Meter (optimal für Flexibilität).
• Stromleistung: Für Dual-Use werden oft 100 bis 200 Watt/m² vorgehalten (Standardlogistik oft nur 20–50 W/m²).
• Anteil am Neubaumarkt: In Deutschland entfallen mittlerweile schätzungsweise 25–30% des Flächenumsatzes im Logistiksektor auf Immobilien mit Light-Industrial- oder Dual-Use-Charakter.

Fazit für die Praxis

Wer heute in Logistikimmobilien investiert oder Flächen anmietet, sollte auf das „Zwei-Säulen-Modell“ setzen. Die Dual-Use-Immobilie ist die Antwort auf kürzere Produktlebenszyklen und die Re-Industrialisierung in Europa (Reshoring). Sie bietet dem Logistiker die nötige Agilität und dem Eigentümer eine langfristige Wertstabilität durch maximale Drittverwendungsfähigkeit.