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Lager der Woche

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Realogis veröffentlicht Marktbericht für die Vermietung von Logistikimmobilien und Industrieflächen im Großraum Hamburg für das erste Halbjahr 2013

LOGO - Realogis



  • Flächenumsatz deutlich unter Vorjahresniveau
  • Angebot-Nachfrage-Konflikt
  • Abschlussgeschwindigkeit von Verträgen hat deutlich abgenommen
  • Zögerliche Entscheidungen der Unternehmen aufgrund unsicherer Situation im Euroraum
  • Belebung des Marktes mit Großabschlüssen im zweiten Halbjahr erwartet


Hamburg, 1. Juli 2013 – Der Logistikmarkt Großraum Hamburg* ist laut einer Analyse von Realogis – dem führenden deutschen Beratungsunternehmen für Logistikimmobilien, Industrieimmobilien und Gewerbeparks – im ersten Halbjahr mit einem Lager- und Logistikflächenumsatz von 140.000 m² schwach in das Jahr 2013 gestartet. Dies bedeutet einen Rückgang um gut ein Drittel (33 %) im Vergleich zum Vorjahresergebnis (1. Halbjahr 2012: 210.000 m²). „Trotz einer regen Nachfrage im kleineren Flächensegment bis 3.000 m² fehlen Großabschlüsse mit Flächen ab 10.000 m²“, sagt Jörg Lojewski, Abteilungsleiter Realogis Immobilien Hamburg GmbH. Darüber hinaus sieht sich der Hamburger Lager- und Logistikflächenmarkt einem Angebot-Nachfrage-Konflikt ausgesetzt. Lojewski: „Die wenig bzw. kaum nachgefragten Größenklassen ab 10.000 m² stehen insbesondere im Hafen in Altenwerder/Waltershof in hochwertiger Ausstattung zur Verfügung. Der Nachfrageschwerpunkt im kleineren Flächensegment kann dagegen nicht bedient werden, da kaum oder wenige Flächen in entsprechender Lage, Qualität und Größe zur Verfügung stehen.“ Des Weiteren hat die Abschlussgeschwindigkeit der Verträge deutlich abgenommen. Die Unternehmen nehmen mehr Prüfzeiten vor Vertragsabschluss in Anspruch, was auch auf die unsichere Situation im Euroraum zurückzuführen ist. In der Folge reagieren Speditionen und Kontraktlogistiker verhalten und warten u. a. auf die Entscheidungen von Ausschreibungen.

Mehr großvolumige Flächen auf dem Markt
Standen in den vergangenen Jahren Flächen zentrums- und hafennah mangels Vollvermietung nicht zur Verfügung, verfügen diese Gebiete jetzt über viele Kapazitäten. Grund hierfür sind u. a. zwei Entwicklungen: Erstens sind Anfang 2013 insbesondere in Altenwerder/Waltershof erste Mietverträge ausgelaufen von Unternehmen, die dort vor der Finanzkrise 2007/2008 großvolumige Flächen angemietet hatten. Zweitens kommen in den nächsten Monaten durch Projektentwicklungen weitere ca. 40.000 m² moderne Logistikfläche auf den Markt. Die im Hafen zur Verfügung stehenden großvolumigen und zeitgemäßen Logistikflächen fehlen dagegen – aufgrund der sehr guten Vermietungsergebnisse der letzten Jahre – in den stark nachgefragten Lagen wie u. a. Billbrook/Allermöhe. Ebenso ergibt sich aufgrund der guten Nachfrage und dem mangelnden Flächenangebot eine Flächenknappheit im Hamburger Westen; hier fehlen vor allem Industrie-/ Produktions- und Großhandelsflächen im Größensegment bis 3.000 m².

„Die Folge ist ein Abwandern der Industrie-/ Produktions- und Großhandelsbetriebe primär in die nördlichen Hamburger Metropolregionen wie Norderstedt oder Halstenbek, wo noch Potentiale vorhanden sind“, so Lojewski. „Im größten Hamburger Gewerbegebiet Billbrook stehen Speditionsanlagen zur Verfügung, die jedoch in die Jahre gekommen sind, aber noch Größenklassen bis 3.000 m² im Angebot haben und somit dem Nachfrageschwerpunkt entsprechen.“


Relevante Abschlüsse im ersten Halbjahr 2013
Wenige Großabschlüsse prägten das erste Halbjahr 2013:
DHL                                                     HH-Allermöhe/Billbrook  40.000 m²
Geodis                                                 Rade/Mienenbüttel        13.000 m²
Fair Logistik                                         HH-Hafen/Harburg          5.000 m²
Frigo                                                    HH-Hafen/Altenwerder      4.500 m²

Logistikunternehmen führen Branchenranking an
Mit knapp 63 % des Flächenumsatzes nimmt die Logistikbranche deutlich die Spitzenposition ein und konnte das Vorjahresergebnis noch übertreffen, so die Analyse von Realogis. Der Schwerpunkt der Umsätze entfiel hier auf den Bereich Billbrook/Allermöhe und den Hafen. Auf Platz 2 folgen die Handels-/ E-Commerce-Unternehmen mit 20 %, welche nicht mehr so stark am Flächenumsatz im Vergleich zum Vorjahr beteiligt sind, und die Industrie-/ Produktionsnutzer mit 15 %. Es ist davon auszugehen, dass die Logistikbranche die Spitzenposition festigen bzw. bis zum Jahresende noch ausbauen wird.

Ausblick
Obwohl der Hamburger Markt für  Logistik- und Industrieflächen schwach in das Jahr 2013 gestartet ist, wird bis Ende des Jahres mit einer deutlichen Belebung der Nachfrageaktivität gerechnet. „Die Betreuung bestehender Gesuche deutet darauf hin, dass insbesondere im Segment ab 10.000 m² einige Großabschlüsse bis zum Jahresende folgen werden“, sagt Jörg Lojewski von Realogis. „Der Großteil der aktuellen Nachfrage – und das betrifft moderne und zeitgemäße Lager-/Industrie- und Produktionsimmobilien in der Größenordnung bis 5.000 m² – konzentriert sich auf stadt- und zentrumsnahe Gebiete.“ Sie kann aber teilweise aufgrund des vorherrschenden Flächenmangels in dieser Größenordnung nicht bedient werden und steht gleichzeitig im Konflikt mit geplanten Wohnungsbauvorhaben, hier überwiegend im westlichen Hamburger Stadtgebiet. Im größten Hamburger Gewerbegebiet Billbrook stehen Speditionsanlagen zur Verfügung, die jedoch in die Jahre gekommen sind, allerdings noch Größenklassen bis 5.000 m² im Angebot haben und somit dem Nachfrageschwerpunkt entsprechen. Die Angebotssituation wird zentrumsnah weiterhin angespannt bleiben, da wenig oder kaum neue Flächen auf den Markt kommen. Die Bereitschaft in dieser Lage Incentives zu geben, wird weiterhin abnehmen. Der erwartete Flächenumsatz 2013 von knapp über 400.000 m² kann sicherlich nur mit den bis Jahresende erwarteten Groß- und Eigennutzerdeals erzielt werden.

In eigener Sache: Realogis setzt im ersten Halbjahr rund 8 Prozent aller Flächen im Großraum Hamburg um und erwartet deutliches Plus für die zweite Jahreshälfte
In den ersten sechs Monaten des laufenden Jahres hat Realogis als das führende deutsche Beratungsunternehmen für Logistikimmobilien, Industrieimmobilien und Gewerbeparks in Deutschland eine Vermietungsleistung von Logistik- und Industrieflächen im Großraum Hamburg von rund 11.000 m² vermittelter Fläche erzielt. Das entspricht einem Marktanteil von rund 8 Prozent des gesamten Flächenumsatzes. Im dritten Quartal 2013 stehen zwei Großabschlüsse aus, so dass Realogis dem angestrebten Unternehmensziel der Marktführerschaft in der Region Hamburg positiv entgegen sieht.

* Marktgebiet Großraum Hamburg
Hamburg ist der zweitgrößte europäische Seehafen mit mehr als 10.000 angesiedelten Logistikunternehmen und 330.000 Beschäftigten in der Logistik sowie Europas Nr. 1 beim Bahntransport von Containern. Der zentrumsnahe Flughafen Hamburg ist ein wichtiger Umschlagsplatz für Expressfracht u. a. für die Maritime Wirtschaft und die Luftfahrtindustrie.

Als Teilmarkt definiert Realogis die relevanten