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WestImmo veranstaltete Podiumsdiskussion auf der Expo Real in München München - „Neue Player in der Immobilienfinanzierung – Chance oder Risiko“ zu diesem Thema veranstaltete die Westdeutsche ImmobilienBank (WestImmo) am 4. Oktober 2011, dem ersten Messetag der internationalen Fachmesse für Gewerbeimmobilien - Expo Real in München - eine Podiumsdiskussion.

Richard Haimann, freier Wirtschaftsjournalist, begrüßte als Moderator seine Gesprächsteilnehmer: Dr. Hauke Brede, CRO Allianz Real Estate GmbH, Ulrich Höller, Vorsitzender des Vorstands Deutsche Immobilien Chancen (DIC), Dr. Peter Saemann, Partner Secinvest Capital Partners, Hans Schlamp, Geschäftsführender Gesellschafter Accumulata Immobilien Development GmbH und Dr. Peter Knopp, Vorsitzender des Vorstands Westdeutsche ImmobilienBank AG. Der Markt für Immobilienfinanzierungen steht einer steigenden Anzahl an neuen Marktteilnehmern und Alternativen zum klassischen Bankkredit gegenüber. Versicherer, Mezzaninefonds, Emittenten von Anleihen und Pensionskassen sind die neuen Wettbewerber, die Immobilienbanken vor Herausforderungen stellen. Regulatorische Anforderungen, wie Basel III auf Seite der Banken und Solvency II auf Versicherungsebene, begünstigen diese Entwicklung. Versicherungen stellen in Europa inzwischen rund 40 % des Gesamtkreditvolumens. In den USA liegt die Zahl wesentlich höher.

Peter Knopp, Vorsitzender des Vorstands der WestImmo, sieht Pfandbriefbanken im Wettbewerb nach wie vor gut gerüstet. Jeder Marktteilnehmer müsse sich vor dem Hintergrund der künftigen regulatorischen Anforderungen überlegen, ob für ihn die Immobilienfinanzierung als Geschäftsfeld interessant sei und er sich ein Engagement in diesem Bereich mit Blick auf die höheren Eigenkapitalanforderungen „leisten“ könne. „Der Kern des Geschäftsmodells von Pfandbriefbanken“, so Knopp, „beinhaltet, Risikoaktiva langfristig auf die Bilanz zu nehmen. Der Pfandbrief ermöglicht eine günstige Refinanzierung im mittleren bis langfristigen Bereich. Immobilienbanken werden somit als Motoren der wirtschaftlichen Entwicklung bei der gewerblichen Immobilienfinanzierung auch zukünftig eine große Rolle spielen.“

Dennoch, so führte Peter Knopp weiter aus, werde Basel III die Hürden für die Finanzierungsbereitschaft der Banken höher legen, da die höheren Eigenkapital- und Liquiditätsanforderungen die Kriterien für die Darlehensvergabe nachhaltig beeinflussen werden. Die Konsequenz werden niedrigere Beleihungsausläufe, geringere Laufzeiten und auch eine restriktivere Kreditvergabe für bestimmte Kundengruppen sein. Solvency II hingegen sehe vor, dass Versicherer Immobilieninvestments mit 25 % Eigenkapital unterlegen. Dies begünstige die Hinwendung der Assekuranzen zur Immobilienfinanzierung.

Hauke Brede, CRO Allianz Real Estate GmbH, bestätigt diesen Trend: „Versicherungen decken bei der Immobilienfinanzierung einen Bedarf ab, der teilweise von anderen Marktteilnehmern nicht getragen wird." Die Allianz werde ihr Immobilienportfolio auch im nächsten Jahr weiter ausbauen und setze dabei auf direkte und indirekte Immobilieninvestitionen und Finanzierungen gewerblich genutzter Immobilien. Hans Schlamp, Geschäftsführender Gesellschafter Accumulata Immobilien Development GmbH, begrüßt das Engagement von Versicherungen in der gewerblichen Immobilienfinanzierung. Die Finanzierungsbereitschaft von Versicherungen sei für Projektentwickler eine interessante Alternative. Er verzeichnet bei den Banken, die erheblich von Strukturveränderungen nach der Finanzkrise betroffen sind, eine zunehmend restriktivere Kreditvergabe. Auch die Konditionen seien unterschiedlich: „Öffentliche Banken und der Genossenschaftsbereich bieten derzeit sehr viel attraktivere Finanzierungskonditionen als private Banken“, so Schlamp.

Auch Peter Saemann, Partner bei Secinvest Capital Partners, sieht in Basel III eine Hürde für die Kreditvergabe bei Banken: „Bauträger müssen sich, “ so Saemann, „auf veränderte wie auch härtere Finanzierungsbedingungen einstellen.“ Mezzaninefonds könnten zwar die Finanzierungslücke zwischen Senior Loan und Eigenkapital teilweise schließen, entscheidend seien jedoch die Konditionen. So seien zwar Family Offices und auch andere institutionelle Investoren an Mezzaninefonds interessiert, ihre Renditevorstellungen dürften aber in einem Bereich liegen, die diese Darlehen für den Immobilieninvestoren deutlich verteuert. Ulrich Höller, Vorstandsvorsitzender DIC, sieht das Bankgeschäft wieder auf einem normalisierten Niveau: „Das Finanzierungsgeschäft mit den Banken verläuft derzeit durchaus normal, wobei normal bedeutet, wie vor der Blasenbildung und dem anschließenden Crash.“ Harte Verhandlungen mit den Bankpartnern über Beleihungsausläufe und Zugeständnisse, die von den Finanzinstituten erwartet werden, erschweren aber aus seiner Sicht die Finanzierungsabschlüsse und ziehen die Gespräche oft in die Länge. Die DIC habe darüber hinaus ergänzend eine alternative Finanzierungsoption genutzt und erfolgreich eine Unternehmensanleihe in Höhe von 70 Mio € am Markt platziert.

Expertin: Belinda Hemp, belinda.hemp@westimmo.com

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