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Münchener Logistikmarkt: Jahresauftakt lässt noch Luft nach oben

LOGO - BNP Paribas Real Estate Holding GmbH

 

 

Pressemitteilung von BNP Paribas Real Estate:


BNP Paribas Real Estate veröffentlicht Logistik-Daten zum ersten Quartal 2013


Münchener Logistikmarkt: Jahresauftakt lässt noch Luft nach oben


München, 10. Mai 2013 – Der Münchener Logistik- und Lagerflächenmarkt startet wie bereits 2012 sehr verhalten ins Jahr. Mit einem Flächenumsatz von 36.000 m² im ersten Quartal wurde nicht nur das Vorjahresergebnis um 12 % unterschritten, sondern auch der langjährige Durchschnitt deutlich verfehlt. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE).

„Dies lässt für die Flächenumsätze der folgenden Quartale, wie auch 2012, noch Luft nach oben“, erläutert Hans-Jürgen Hoffmann, Bereichsleiter Industrial Investment & Services der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Der entscheidende Grund für das bislang hinter den Erwartungen zurückbleibende Ergebnis ist die Jahresendrallye im Schlussquartal 2012. Viele gerade auch größere Verträge wurden noch im Dezember unterschrieben, sodass kaum ein Überhang in das Jahr 2013 zu verzeichnen war. Dies ist auch ein Grund dafür, dass bislang noch kein Großvertrag registriert werden konnte.“ Neben diesen strukturellen Ursachen ist aber auch zu berücksichtigen, dass die aktuell abgekühlte Konjunktur Einfluss auf die Expansions- und Umzugsbereitschaft vieler Unternehmen hat. Dies zeigt sich auch an den anderen großen deutschen Standorten, die mit wenigen Ausnahmen ebenfalls teilweise deutliche Umsatzrückgänge verkraften müssen.

Die Branchenstruktur des bisher erfassten Flächenumsatzes gestaltet sich insgesamt homogen. Mit einem Anteil von gut 46 % setzen sich Handelsunternehmen etwas überraschend an die Spitze. Die in den vergangenen Jahren häufig führenden Produktionsunternehmen kommen dagegen bislang nur auf knapp 19 %, was einen für München relativ geringen Wert darstellt. Platz drei geht an Logistikdienstleister, die knapp 14 % zum Gesamtumsatz beitragen. Üblicherweise dominieren diese drei Branchengruppen das Marktgeschehen; im ersten Quartal 2013 konnten aber auch die übrigen Branchen immerhin noch 21,5 % des Umsatzes auf sich verbuchen.

Aufgrund der bisher relativ geringen Anzahl an Abschlüssen sind bislang noch nicht alle Größenklassen besetzt. Mit einem Anteil von fast 41 % liegen im ersten Quartal Verträge zwischen 12.000 und 20.000 m² an erster Stelle. Nur knapp dahinter folgen mit gut 39 % kleine Vermietungen in der Größenklasse bis 3.000 m². Darüber hinaus entfallen noch knapp 20 % des Flächenumsatzes auf die Kategorie von 5.000 bis 8.000 m². Großdeals mit mehr als 20.000 m² Lagerfläche konnten dagegen im ersten Quartal noch nicht registriert werden.

An der bereits seit längerem angespannten Angebotssituation hat sich auch zu Beginn des Jahres 2013 nichts grundsätzlich geändert. Vor allem im Marktsegment moderner, hochwertiger Lagerflächen mit einer Größe über 5.000 m² ist weiterhin eine Unterversorgung zu verzeichnen. Die wenigen Projektentwicklungen, die auch spekulative Flächen umfassen, sind in der Regel bereits vor Fertigstellung vergeben. Unmittelbaren Einfluss auf das Marktgeschehen hat diese Situation vor allem in den nutzerseitig bevorzugten Lagen. Hierzu gehören in erster Linie verkehrstechnisch gut angebundene Standorte im Münchener Umland, insbesondere im Norden und Osten. Aufgrund der momentan eher gebremsten konjunkturellen Entwicklung ist auch nicht davon auszugehen, dass in größerem Umfang Neubauflächen ohne Vorvermietungen entstehen werden, sodass sich die Gesamtsituation kaum ändern dürfte.

Spitzenmiete zieht leicht an - größte Nachfrage im hochpreisigen Segment Trotz des moderaten Jahresstarts hält der Wettbewerb um die wenigen qualitativ hochwertigen Flächen, die kurzfristig verfügbar sind, an. Dies hat dazu geführt, dass die Spitzenmiete im ersten Quartal leicht um knapp 2 % auf 6,30 €/m² angezogen hat. Auch dies kann als Indiz dafür angesehen werden, dass trotz des bislang eher bescheidenen Flächenumsatzes prinzipiell eine gute Nachfrage vorhanden ist. Analog zu den Höchstmieten ist auch bei den Durchschnittsmieten eine leichte Aufwärtstendenz zu beobachten.

Der bereits im vergangenen Jahr zu verzeichnende Trend, dass der Großteil der Verträge im eher hochpreisigen Segment abgeschlossen wird, hat sich unverändert fortgesetzt. Über die Hälfte (54 %) aller auswertbaren Mietverträge wurde für eine Miete über 6,00 €/m² abgeschlossen. Ein weiterer Schwerpunkt hat sich in den ersten drei Monaten des Jahres in der Mietpreisklasse zwischen 5,00 und 5,50 €/m² herausgebildet: Insgesamt 44 % aller berücksichtigten Mietflächen entfielen auf dieses Marktsegment.

Perspektiven
„Wie bereits das vergangene Jahr gezeigt hat, ist ein moderater Jahresauftakt nicht zwingend ein Indiz für ein schwaches Gesamtjahr. Vor diesem Hintergrund ist auch für 2013 noch von deutlich anziehenden Flächenumsätzen auszugehen. Dass allerdings die sehr guten Ergebnisse der Vorjahre wieder erreicht und die 300.000-m²-Schwelle erneut überschritten werden kann, erscheint aus heutiger Sicht eher unwahrscheinlich. Hierfür spricht auch die momentan etwas abwartende Haltung der Nutzer aufgrund der gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen“, sagt Hans-Jürgen Hoffmann.

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