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Logistikmarkt Deutschland: Flächenumsatz legt spürbar zu

Logo - BNP Paribas Real Estate Holding GmbH

 

 

 

 

Pressemitteilung von BNP Paribas Real Estate:


BNP Paribas Real Estate veröffentlicht Daten zum ersten Halbjahr 2015
Logistikmarkt Deutschland: Flächenumsatz legt spürbar zu

 
Frankfurt am Main, 20. Juli 2015 – Der Flächenumsatz auf den deutschen Logistik- und Lagerflächenmärkten beläuft sich im ersten Halbjahr 2015 auf knapp 2,91 Mio. m². Damit konnte das Vorjahresergebnis um rund 13 % gesteigert und das zweitbeste jemals registrierte Ergebnis erzielt werden. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE), bundesweit führender Immobilienberater.
 
„Lediglich im Vergleichszeitraum des Jahres 2011 wurde ein besserer Umsatz verbucht als im laufenden Jahr. Der langjährige Durchschnitt wurde um rund 23 % übertroffen“, erläutert Hans-Jürgen Hoffmann, Head of Industrial Services & Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Die in den vergangenen Jahren gestiegenen Flächenumsätze stellen also keine Ausreißer mehr dar, sondern haben sich auf dem erreichten Niveau verfestigt. Grund hierfür ist auch, dass neue Entwicklungen auf den Märkten wie E-Commerce oder weiteres Outsourcing eine nachhaltig größere Flächennachfrage auslösen“, so Hoffmann.
 
Der bereits seit längerem zu beobachtende Trend eines hohen Neubauanteils am Gesamtumsatz hat sich im ersten Halbjahr 2015 bestätigt. Mit knapp 63 % liegt er auf einem vergleichbaren Niveau wie im Vorjahr. Aufgrund der höheren Anforderungen an die Flächenqualität kommen ältere Bestandsobjekte für immer mehr Nutzer nicht mehr in Frage. Die Konsequenz ist häufig, dass man sich build-to-suit-Lösungen bauen lässt, um diese dann langfristig anzumieten oder selbst ins Eigentum übernimmt. Dass gerade letztere Variante zunehmend an Beliebtheit gewinnt, zeigt auch der mit knapp 39 % erneut hohe Eigennutzeranteil.
 
Starker Umsatz von Produktionsunternehmen
 
Die Branchenstruktur der nachfragenden Unternehmen zeigt im Vorjahresvergleich einige Veränderungen. An die Spitze gesetzt haben sich Produktionsunternehmen, die 39 % zum Ergebnis beitragen. Vor allem der Sektor Automotive hat einen großen Anteil an dieser Entwicklung und mit dem Bau umfangreicher neuer Logistik- und Lagerflächen begonnen. Gerade dieser Wirtschaftszweig profitiert aufgrund der hohen Exportquote von der Dollarstärke, was sich in einer steigenden Nachfrage niederschlägt. Aber auch viele andere Industriezweige waren in großem Stil am Marktgeschehen beteiligt. Auf Platz zwei landen Logistikdienstleister, die das Ranking im Vorjahreszeitraum noch angeführt haben. Ihr Beitrag zum bisherigen Flächenumsatz beläuft sich auf knapp 31 %. Auf gut ein Viertel des Umsatzes kommen Handelsunternehmen, die damit ebenfalls Anteile verloren haben. Dabei ist allerdings zu berücksichtigen, dass gerade diese Branchengruppe in den vergangenen Jahren viele große Verträge neu abgeschlossen hat, was sich in dieser Größenordnung und Ausprägung nicht in jedem Jahr wiederholen lässt. Grundsätzlich werden die Entwicklungen in der Handelslandschaft aber auch zukünftig eine hohe kontinuierliche Nachfrage auslösen.
 
Umsatz außerhalb der Ballungsräume legt zu
 
Der Flächenumsatz außerhalb der großen Ballungsräume konnte im ersten Halbjahr spürbar zulegen. Mit über 1,8 Mio. m² wurde der bereits gute Vorjahreswert um gut 29 % übertroffen. Dies ist das zweitbeste Ergebnis der vergangenen acht Jahre. Innerhalb der von BNP Paribas Real Estate regelmäßig analysierten 14 Logistikregionen, die sich außerhalb der 7 bedeutenden Logistikmärkte befinden, waren dabei allerdings unterschiedliche Entwicklungen zu verzeichnen. Positiv entwickelt sich die Nachfrage im Ruhrgebiet, wo das Resultat um knapp 27 % auf 162.000 m² gesteigert werden konnte. Hierzu beigetragen haben unter anderem zwei Großanmietungen über jeweils rund 30.000 m² von Simon Hegele in Duisburg sowie von ID Logistics in Dortmund. Aber auch die Stuttgarter Logistikregion legte um knapp 45 % zu und kommt auf 71.000 m², unter anderem bedingt durch eine gut 30.000 m² große Anmietung der Daimler AG in Böblingen. Zu den Gewinnern zählte auch Bremen, wo beispielsweise Compass Logistik einen rund 33.000 m² Neubau im GVZ erstellt, wodurch der Gesamtumsatz auf 62.000 m² zugelegt hat (+182 %). Den höchsten Anstieg konnte die Logistikregion Ulm verbuchen, wo sich der Umsatz mit 42.000 m² mehr als verfünffacht hat. Rund die Hälfte hiervon entfällt auf eine Anmietung über ca. 21.000 m² von Britax Römer in St. Leipheim. Aber auch andere Standortbereiche, wie beispielsweise Gera/Zwickau/Chemnitz, konnten Zuwächse vermelden. Diesen positiven Entwicklungen standen aber auch einzelne Rückgänge gegenüber. So mussten etwa die Regionen Münster/Osnabrück (-55 %) oder auch Mannheim (-23,5 %) Umsatzverluste hinnehmen. Trotzdem war hier noch ein lebhaftes Marktgeschehen zu beobachten, was für die Attraktivität und Bedeutung dieser Logistikregionen spricht.  
 
Agglomerationen mit leichtem Umsatzrückgang – Spitzenmieten noch stabil
 
Innerhalb der sieben bedeutenden Logistikmärkte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig und München ging der Umsatz um knapp 7 % auf gut 1,1 Mio. m² zurück. Trotz des im Vorjahresvergleich etwas geringeren Ergebnisses wurde der langjährige Durchschnitt um knapp 8 % übertroffen, was für eine grundsätzlich stabile und rege Nachfrage spricht. Innerhalb der einzelnen Logistikhubs waren dabei unterschiedliche Entwicklungen festzustellen. Deutlich zugelegt hat beispielsweise der Hamburger Markt, wo 276.000 m² umgesetzt wurden (+37 %). Leichte Steigerungen verzeichneten Düsseldorf mit 145.000 m² (+1 %) sowie Leipzig mit 108.000 m² (knapp 6 %). Die Frankfurter Logistikregion verbuchte konnte mit 240.000 m² Umsatz das Vorjahresniveau fast halten. Dass Köln mit 72.000 m² (-60 %) erhebliche Einbußen hinnehmen musste, war absehbar, da der Vorjahreswert wesentlich durch den Neubau eines ca. 100.000 m² großen Logistikzentrums für Hammer in Bedburg beeinflusst wurde. Der Rückgang in Berlin auf 152.000 m² (-20 %) resultiert ausschließlich aus bislang noch fehlenden Großabschlüssen und in München (108.000 m², -11,5 %) verhinderte ein nicht ausreichendes Angebot ein besseres Ergebnis.
 
Sowohl die Spitzen- als auch die Durchschnittsmieten blieben trotz der guten Nachfrage überwiegend stabil gezeigt. Ein wichtiger Grund hierfür ist auch, dass viele Nutzer wegen der in weiten Teilen der Logistikbranche geringen Margen kaum in der Lage sind, höhere Mietpreise zu zahlen. Lediglich in München, wo die Angebotsknappheit den Wettbewerb weiter anheizt, hat die Höchstmiete um rund 2 % auf aktuell 6,60 €/m² zugelegt. Damit hat die bayerische Landeshauptstadt ihre Position als teuerster deutscher Standort weiter ausgebaut. Mit 6,30 €/m² ist Frankfurt die zweite Region, wo die Spitzenmiete klar über 6 €/m² liegt. Auf den weiteren Plätzen folgen Hamburg mit 5,70 €/m², Düsseldorf mit 5,40 €/m² und Köln mit 5 €/m². In der Hauptstadt Berlin sind weiterhin 4,70 €/m² anzusetzen und Leipzig weist mit 4,35 €/m² immer noch gewisse Preisvorteile auf.
 
Weiterhin rege Nachfrage absehbar
 
„Auch für das zweite Halbjahr zeichnet sich aus heutiger Sicht eine lebhafte Nachfrage ab, die zu hohen Flächenumsätzen führen wird. Das gesamtwirtschaftliche Umfeld und die grundsätzlichen Rahmenbedingungen für die Logistikmärkte sind weiterhin gut und stehen einer positiven Entwicklung im weiteren Jahresverlauf nicht entgegen. Voraussetzung hierfür ist, dass die sich abzeichnende Lösung zur Vermeidung eines Grexit so umgesetzt wird und keine erneute Verunsicherung über mögliche negative Auswirkungen auf die Konjunkturerholung in der Eurozone um sich greift. Zwar ist auch ein eventuelles Negativszenario bei vielen Unternehmen prinzipiell bereits eingepreist, trotzdem könnte sich dies auf die konjunktursensible Logistikbranche etwas bremsend auswirken. Aus heutiger Sicht spricht allerdings alles dafür, dass ein BIP-Wachstum von um die 2 % erreicht werden kann, der Konsum steigen wird und die Arbeitsmarktsituation stabil bleibt. Dies spiegelt sich auch im vom Institut für Weltwirtschaft (IfW) berechneten Logistik-Indikator wider, der im zweiten Quartal auf 135  Punkte gestiegen ist. Sowohl die aktuelle Lage als auch die Erwartungshaltung legten dabei um gut 6 Punkte zu. Vor diesem Hintergrund rechnen wir mit einem Jahresumsatz, der mit großer Wahrscheinlichkeit erneut die 5-Mio.-m²-Schwelle überschreiten und zu einem der besten Ergebnisse der vergangenen Jahre führen wird. Allerdings ist nicht ganz auszuschließen, dass das zu geringe Flächenangebot an den meisten großen Standorten als limitierender Faktor wirken könnt