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BNP Paribas Real Estate veröffentlicht Daten zum ersten Halbjahr 2013

Flächenumsatz auf dem Logistikmarkt NRW deutlich gestiegen

Frankfurt am Main, 15. August 2013 – In Nordrhein-Westfalen wurde im ersten Halbjahr 2013 ein Lager- und Logistikflächenumsatz von insgesamt 383.000 m² erzielt. Dies entspricht einer Steigerung um rund 24 % gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum und ist (abgesehen vom Rekordergebnis des Jahres 2011) der höchste Umsatz der vergangen fünf Jahre. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE).

Die einzelnen Teilmärkte haben sich dabei jedoch unterschiedlich entwickelt. „Während Düsseldorf mit einem Flächenumsatz von 106.000 m² um gut 26 % zulegt und auch Köln sein Ergebnis um 19 % auf 74.000 m² steigert – jeweils inklusive Umland – liegt das Ruhrgebiet mit 102.000 m² um rund 17 % unter dem Vorjahresresultat“, erläutert Hans-Jürgen Hoffmann, Bereichsleiter Industrial Investment & Services der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Das übrige Marktgebiet außerhalb der Ballungsräume kann seinen Flächenumsatz ganz erheblich steigern und steuert weitere 101.000 m² zum Gesamtergebnis bei. Insgesamt wurden mit rund 37 % wieder deutlich mehr großflächige Abschlüsse über 20.000 m² verzeichnet als zur Jahresmitte 2012, als lediglich ein Vertrag in dieses Segment fiel.“ Wie an anderen Standorten auch ist der Eigennutzeranteil mit rund der Hälfte des Flächenumsatzes auf einem recht hohen Niveau.

Wie im Vorjahr wird die Branchenverteilung des Gesamtflächenumsatzes von Logistikdienstleistern angeführt, die rund 45 % beisteuern. In diese Kategorie fällt auch der größte Abschluss des ersten Halbjahrs der Honold Logistik Gruppe in Aachen mit 44.000 m². Industrie- und Produktionsunternehmen erreichen mit gut 36 % erneut einen sehr hohen Anteil am Ergebnis und liegen deutlich vor den Handelsunternehmen, die auf knapp 16 % kommen. Alle übrigen Branchen spielen bisher nur eine untergeordnete Rolle.

Die Verteilung des Flächenumsatzes auf die einzelnen Größenklassen zeigt in den einzelnen Teilmärkten ein sehr unterschiedliches Bild. In Düsseldorf wurde bereits ein Abschluss über 20.000 m² verzeichnet, sodass diese Kategorie über 24 % zum Umsatz beisteuert. Ein fast gleich hoher Anteil entfällt auf das Segment zwischen 5.000 und 8.000 m². Im Kölner Marktgebiet dominieren dagegen die kleineren Verträge den Flächenumsatz. 36 % des Ergebnisses wurden mit Verträgen bis 3.000 m² erzielt, weitere 31 % entfallen auf die nächstgrößere Kategorie bis 5.000 m². Im Ruhrgebiet wurden einige großflächige Verträge abgeschlossen, sodass mit 87 % der Löwenanteil auf Abschlüsse über 12.000 m² entfällt.

Flächenangebot nach wie vor zu gering – gleichmäßige Mietpreisverteilung

Das Flächenangebot ist weiterhin leicht abnehmend, da verfügbare Bestandsflächen schnell vermietet werden und kaum spekulative Neubauten auf den Markt kommen. Vor allem für moderne und funktionale Logistikflächen ab 5.000 m² ist das Angebot in den gefragten Lagen häufig nicht ausreichend, sodass Mieter gezwungen sind, Kompromisse bei der Ausstattung und Lage einzugehen. Insbesondere im Ruhrgebiet nehmen daher Built-to-suit-Abschlüsse zu. Der einzige großflächige spekulative Neubau im Düsseldorfer Marktgebiet wurde bereits vor der Fertigstellung an den Logistikdienstleister UPS vermietet, was unterstreicht, dass moderne Flächen dieser Art zügig vom Markt absorbiert werden.

Die Spitzenmieten haben sich im Laufe der vergangenen zwölf Monate nicht verändert. Im Düsseldorfer Marktgebiet werden für moderne Flächen in verkehrsgünstigen Lagen nach wie vor 5,10 €/m² erzielt. Die Kölner Höchstmiete liegt mit 4,80 €/m² leicht darunter, und im Ruhrgebiet sind 4,20 €/m² in der Spitze anzusetzen. Insgesamt führt das geringer werdende Flächenangebot bei konstant hoher Nachfrage dazu, dass Eigentümer weniger Incentives gewähren, wodurch die Effektivmieten leicht anziehen.

Der auswertbare Vermietungsumsatz verteilt sich im ersten Halbjahr recht gleichmäßig auf die einzelnen Mietpreisklassen. Dabei ist im Vergleich zum Vorjahreszeitraum eine leichte Verschiebung hin zu teureren Abschlüssen festzustellen. Während aktuell über 47 % des Vermietungsumsatzes über 4,00 €/m² abgeschlossen wurden, lag dieser Wert zur Jahresmitte 2012 bei nur knapp einem Viertel. Dies unterstreicht die insgesamt hohe Nachfrage nach modernen, hochwertigen Flächen. Nach wie vor entfällt mit gut 25 % jedoch auch ein relativ hoher Anteil auf Vermietungen im günstigen Preissegment unter 3,00 €/m², da Mieter teilweise auf ältere Bestandsflächen ausweichen müssen.


Perspektiven

„Die Nachfrage nach Lager- und Logistikflächen hat im zweiten Quartal an Dynamik gewonnen, was insbesondere in Düsseldorf und dem übrigen Marktgebiet außerhalb der Ballungsräume zu spürbar gestiegenen Flächenumsätzen geführt hat. Stabile gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen vorausgesetzt, ist auch im weiteren Jahresverlauf mit einer konstanten Entwicklung zu rechnen“, prognostiziert Hans-Jürgen Hoffman. Ob dabei wieder ein Gesamtergebnis in ähnlicher Höhe wie im Vorjahr (823.000 m²) erreicht werden kann, bleibt allerdings abzuwarten. „Mit einer Ausweitung des kurzfristig verfügbaren Flächenangebots ist weiterhin nicht zu rechnen, da derzeit kaum spekulativen Neubauprojekte absehbar sind. Entwickler sind jedoch zunehmend bereit, bei erstklassigen Nutzern auch Mietvertragslaufzeiten unter zehn Jahren zu akzeptieren.“

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