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Lager der Woche

Lager der Woche - Wünschendorf


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LAGER[news]- Aktuelle Lagernews, Marktberichte & Information

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Europäischer Markt für Industrieimmobilien mit positiver erster Jahreshälfte


2011 - Investoren und Nutzer agieren aber bereits wieder zurückhaltender

London - Die Investitionen in Industrie-Immobilien haben europaweit im 1. Halbjahr2011 um lediglich 3% auf 4,3 Mrd. Euro* zugelegt. Die eingeschränkte Verfügbarkeit von Produkten,aber vor allem die unsichere wirtschaftliche Situation in vielen Ländern weltweit, führte zu einerstagnierenden Entwicklung der Investitionsvolumina. Während der Jahresstart gute Ergebnissezeigte, ließen die Aktivitäten im Mai und Juni deutlich nach. Damit musste für das 2. Quartal 2011 einRückgang gegenüber den ersten drei Monaten des Jahres von - 12% notiert werden. ImJahresvergleich schlug allerdings noch ein Plus von 5 % zu Buche. „In der zweiten Jahreshälftekönnte die Investorennachfrage aufgrund dieser Entwicklungen weiter zurückgehen“, so ChrisStaveley, bei Jones Lang LaSalle Leiter EMEA Capital Markets.

80% des gesamten Investitionsvolumens (3,5 Mrd. Euro) wurden im 1. Halbjahr in Westeuropainvestiert, entsprechend einem Rückgang von 7% im Jahresvergleich. Die stärksten Rückgänge gabes in Deutschland mit mehr als einem Viertel auf rund 550 Mio. Euro und Großbritannien mit -24 %auf 1,2 Mrd. Euro. In Norwegen als Drittem im Bunde lag der Rückgang vergleichsweise beimoderaten 9% auf 160 Mio. Euro. Während in diesen genannten Ländern eher ein zu geringesAngebot und der damit verbundene Druck auf die Renditen ausschlaggebend für die Einbußen war,muss Südeuropa angesichts der Sorge um die Staatsverschuldungskrise einen Rückgang uminsgesamt 40% verkraften. In Osteuropa (Tschechische Republik, Ungarn, Litauen und Polen)wurden im 1. Halbjahr Transaktionen in der Größenordnung von 440 Mio. Euro registriert, 82 % mehrals im Vergleichszeitraum 2010. Russland steigerte sein Volumen deutlich. Mit 180 Mio. Euro lag esEnde Juni 2011 elfmal so hoch wie in den ersten sechs Monaten des Vorjahres.

Wieder erstarkt sind die globalen Kapitalsammelstellen sowie die nicht-europäischen Investoren, dieeuropaweit insgesamt 1,9 Mrd. Euro (H1 2010: 0,3 Mrd. Euro) in Industrieimmobilien anlegten. BeimKapital aus europäischen Quellen dominierten weiterhin britische Investoren (660 Mio. Euro), gefolgtvon schwedischen Anlegern (450 Mio. Euro). Immerhin Platz 3 nehmen deutsche Player ein, die sichmit 285 Mio. Euro noch vor norwegischen Investoren (220 Mio. Euro) einreihten.

Grenzüberschreitend waren 70 % (entsprechend 2,9 Mrd. Euro) des gesamten Transaktionsvolumens.Bei cross-border Transaktionen floss überwiegend globales oder nicht-europäischesKapital, während Geld aus Europa mehrheitlich im Heimatland oder im benachbarten Auslandinvestiert wurde. Beispielsweise ging das gesamte im 1. Halbjahr 2011 von britischen Investorenangelegte Kapital in einheimische Immobilien.

Nach sieben Quartalen in Folge einer Renditekompression blieben die Spitzenrenditen fürLagerflächen- und Logistik-Immobilien unverändert bei 7,40%, nahe ihrem 10-Jahres-Durchschnitt.Das Potential für weitere Renditerückgänge ist im weiteren Jahresverlauf 2011 und darüber hinausbegrenzt.

Aktuell stärkere Nutzer-Aktivitäten – Niveau der längerfristige Nachfrage aberUnklar

Der Flächenumsatz zeigte das sechste Quartal in Folge eine zunehmende Nutzer-Aktivität. DasVolumen belief sich im 1. Halbjahr 2011 auf 8 Mio. m² **, rund 23 % höher als im Vorjahreszeitraumund gleichbedeutend dem höchsten Umsatz eines ersten Halbjahres seit 2000. Vor allem daskontinuierliche positive Wachstum in Polen und Russland konnte die nachlassenden Aktivitäten inGroßbritannien (-32%), wo Nutzer ihre Anmietungsentscheidungen wegen des trüben wirtschaftlichenAusblicks verschoben haben, auffangen.

Vor dem Hintergrund des erzielten Halbjahresumsatzes und rückläufiger Fertigstellungsvolumina(- 6 % gegenüber H1 2010 auf 2 Mio. m²) bewegte sich die Leerstandsquote bei Industrieimmobilienzur Jahresmitte bei rund 10 %; Anfang des Jahres lag sie noch zwei Prozentpunkte höher. Allerdingszeigt sich bei den Ende Juni im Bau befindlichen Flächen mit 4,8 Mio. m² das höchste Niveau seit2008. In Westeuropa (3,6 Mio. m²) weist Deutschland mit 1,5 Mio.m² das bei weitem höchsteVolumen auf, gefolgt von Belgien (500.000 m²) und Großbritannien (430.000 m²).

Die Mieten bleiben in den meisten europäischen Ländern auf einem im Vergleich zu denSpitzenwerten von 2007/2008 relativ niedrigen Niveau, gleichwohl etwa in Warschau (+ 6,1%), Prag(+ 5,9 %), London (+ 3,7 %) und Hamburg (+ 1.9%) in der ersten Jahreshälfte leicht steigende Mietenzu beobachten waren. Einen starken Anstieg gab es in der ersten Jahreshälfte in Moskau (+ 17,4 %).Trotz des geringer werdenden Angebots sind weitere Mietpreissteigerungen in H2 2011 aufgrund dessich verschlechternden Wirtschaftsklimas und der aufgrund dessen erwarteten Zurückhaltung derNutzer kaum noch zu erwarten.

„In den ersten Monaten des laufenden Jahres gab es angesichts aktiver Investoren, einer solidenNutzernachfrage und einer starken Pipeline genug Grund, optimistisch zu sein. Mittlerweile hat einanhaltender konjunktureller Gegenwind das Wachstum der Märkte gebremst. Vorsicht begleitet dieAktivitäten der Nutzer bei ihren Entscheidungen. Zwar bleibt es dem Bestreben der Nutzer, ihrDistributions-Netzwerk zu optimieren. Allerdings: Solange die konjunkturelle Unsicherheit anhält,werden es sich viele Nutzer zweimal überlegen, ob sie einen neuen Mietvertrag unterschreiben”, soAlexandra Tornow, Leiterin EMEA Industrial & Logistics Research bei Jones Lang LaSalle.

* Berücksichtigt in dem Jones Lang LaSalle European Industrial Bulletin sind Logistik- und Industrieimmobilien in Gesamteuropa ab einer Transaktionsgröße von rund 3,5 Mio. Euro (5 Mio. USD)

** Berücksichtigt sind Immobilien für Lagerung, „cross-docking“ Hallen, Sortier- und Verteilzentren sowie Kühllager in den elf wichtigsten europäischen Nutzermärkten: Belgien, Deutschland, Frankreich, Großbritannien, Italien, Niederlande, Polen, Russland, Spanien, Tschechische Republik und Ungarn. Berücksichtigt werden Flächen ab einer Größe von 5.000 m² in den genannten kontinentaleuropäischen Märkten und 10.000 m² in Großbritannien.

Expertin: Dorothea Koch, dorothea.koch@eu.jll.com

www.joneslanglasalle.de