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Lager der Woche

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Düsseldorfer Logistikimmobilienmarkt bleibt unter Druck - Nachfrage übersteigt Angebot nach wie vor deutlich

Düsseldorfer Logistikimmobilienmarkt bleibt unter Druck - Nachfrage übersteigt Angebot nach wie vor deutlich

Düsseldorf - Der Lager-/Logistikflächenumsatz erreichte in der Region Düsseldorf* 2011 insgesamt 206.000 m² (Vermietungen und Eigennutzer). Der Vorjahreswert (166.000 m²) wurde um 24 % übertroffen, der 5-jährige Durchschnittswert leicht unterschritten (-2%). Das Umsatzvolumen ging im zweiten Halbjahr wie erwartet deutlich zurück. Während das erste Halbjahr noch mit rund 124.000 m² zu Buche schlug, waren es in der zweiten Jahreshälfte nur noch knapp 82.000 m². Dabei konnte im 4. Quartal (42.500 m²) ein um 9 % höherer Umsatz gegenüber dem Vorquartal notiert werden.

Auf Eigennutzer entfielen 2011 41 % des Umsatzvolumens, bei Flächen über 5.000 m² sogar 58 %. "Die sehr eingeschränkte Auswahl an kurzfristig zur Verfügung stehenden Bestandsflächen - gerade im großflächigem Bereich - begünstigt die Realisierung von Eigennutzerprojekten", so Arnd Sternberg, Leiter Industrie Immobilien bei Jones Lang LaSalle in Düsseldorf. Und weiter: "Gleichzeitig finden Eigennutzer günstige Finanzierungsvoraussetzungen vor und können mit einer - im Vergleich zu Mietern wie Logistikunternehmen - langfristigen Planung punkten."

Ende 2011 befanden sich ca. 50.000 m² Hallenflächen im Bau. Allesamt werden sie durch Eigennutzer errichtet und stehen dem freien Markt damit nicht zur Verfügung. Ein weiteres Projekt mit 10.000 m² soll 2012 in Krefeld gebaut werden - auch davon sind bereits 8.000 m² vorvermietet. Fertig gestellt wurden 2011 insgesamt rund 32.000 m², auch diese Flächen sind bereits komplett belegt. "Aufgrund des ,Bottleneck' an verfügbaren modernen und vor allem großen Flächen, gehen wir 2012 von einem einen rückläufigen Gesamtumsatz aus, der bei rund 175.000 m² liegen könnte", so Sternberg. Und weiter: "Auch für die Zeit danach erwarten wir keine kurzfristige Entlastung auf der Angebotsseite. Teilweise auch vor dem Hintergrund, dass Finanzierungen für Entwickler wieder schwieriger geworden sind. Investoren mit hohem Eigenkapitalanteil befinden sich dabei im Vorteil."

Die höchste Nachfrage wurde 2011 vonseiten der Unternehmen aus der Branche Transport / Verkehr / Lagerhaltung mit einem Anteil von 56 %, darunter mit 40.000 m² der größte Deal des Jahres durch den Logistikdienstleister Kleine in Jüchen im 2. Quartal, mit deutlichem Abstand gefolgt von Handelsunternehmen (22 %) und Industrie (16 %). Zehn weitere Abschlüsse lagen zwischen 5.000 m² und 15.000 m². Sie generierten insgesamt 61 % des Gesamtumsatzes (2010: sieben Abschlüsse zwischen 5.000 und 20.000 m², 53 %). Die Top 5 Deals kamen dabei auf einen Anteil am Gesamtumsatz von 41 % (2010: 45 %). Das Stadtgebiet von Düsseldorf bleibt gefragt, etwa ein Drittel der Mietverträge (17 % des Umsatzes) wurden hier abgeschlossen. Neuss blieb allerdings mit einem Anteil von gut einem Drittel der Teilmarkt mit dem höchsten Flächenumsatz in 2011 - verantwortlich dafür war vor allem die Anmietung in Jüchen.

Die Spitzenmiete für Lagerflächen in der Größenordnung ab 5.000 m² hat im Jahresverlauf aufgrund des niedrigen Angebots um knapp 4 % auf 5,40 Euro/m²/Monat zugelegt. Sie wird 2012 voraussichtlich stabil bleiben. "Die Flächenknappheit führt auch zu einem deutlichen Rückgang der gewährten Incentives, die mittlerweile bei einem 3-Jahres-Mietvertrag nur noch bei etwa 1-2 Monatsmieten liegen", so der Logistikexperte. Die über alle Flächengrößen gewichtete Durchschnittsmiete für den Gesamtmarkt bewegte sich Ende Dezember bei 4,44 Euro/m²/Monat, wird aber in den nächsten Monaten aufgrund des Nachfrageüberhangs und damit zu erwartenden höherpreisigen Abschlüssen leicht ansteigen.

* Düsseldorf, Erkrath, Hilden, Ratingen, Neuss, Krefeld, Kaarst, Haan, Grevenbroich, Korschenbroich, Langenfeld, Meerbusch und Willich

Expertin: Dorothea Koch, Dorothea.Koch@eu.jll.com

www.joneslanglasalle.de