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Der seit einigen Jahren zu beobachtende Aufwärtstrend auf dem Logistik-Investmentmarkt hat sich auch im ersten Quartal 2019 fortgesetzt. Mit einem Transaktionsvolumen von 1,32 Mrd. € wurde das Vorjahresergebnis zwar um gut 22 % verfehlt, trotzdem stellt es das viertbeste jemals registrierte Ergebnis dar. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

„Gleichzeitig wurde das dritte Jahr in Folge bereits in den ersten drei Monaten die Milliardenschwelle übertroffen. Knapp 58 % des Umsatzes wurden mit Einzelobjekten erzielt, die 759 Mio. € zum Resultat beisteuern und damit den zehnjährigen Durchschnitt um 47 % überbieten. Aber auch Portfolios waren erneut umfangreich beteiligt. Auch sie liegen mit 557 Mio. € gut 20 % über ihrem langjährigen Schnitt“, betont Christopher Raabe, Geschäftsführer und Head of Industrial Services & Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH. Der bislang größte Paketverkauf ist der von BNP Paribas Real Estate begleitete Ankauf von deutschen Kühlhallen durch Tristan und Barings für über 250 Mio. €. Vor dem Hintergrund des großen Interesses sowohl nationaler als auch internationaler Anleger wäre das Volumen noch höher ausgefallen, wenn ein größeres Angebot an attraktiven Objekten am Markt wäre.

Das insgesamt begrenzte Angebot zeigt sich in erster Linie in den großen Logistikagglomerationen, die fast alle spürbare Umsatzrückgänge verkraften müssen, obwohl viele Käufer gerade in diesen Top-Standorten händeringend nach Investitionsmöglichkeiten suchen. In den acht wichtigsten Regionen wurde mit 344 Mio. € ein Umsatz erfasst, der nur knapp halb so hoch ausfällt wie im Vorjahreszeitraum. Als einziger Standort mit einer spürbaren Zunahme sticht Stuttgart hervor, wo sich das Resultat mit 68 Mio. € mehr als verdoppelt hat. Am meisten investiert wurde darüber hinaus in Berlin (121 Mio. €; -44 %), München (107 Mio. €; -39 %) und Düsseldorf (25 Mio. €; -73 %). In den übrigen Agglomerationen wurde bislang noch kein nennenswerter Abschluss registriert, wie beispielsweise in Köln, oder nur sehr geringe Volumina erfasst, wie in Frankfurt, Hamburg und Leipzig.

Nachfrage in allen Größenklassen, gut die Hälfte entfällt auf Fondskonstruktionen

Die breite Nachfragebasis, die deutlich mehr Käufergruppen umfasst als noch vor einigen Jahren, zeigt sich auch daran, dass alle Größenklassen umfangreich am Umsatz beteiligt waren. Während größere Transaktionen über 50 Mio. € aufgrund des geringen Angebots Einbußen von rund 40 % auf 593 Mio. € hinnehmen mussten, konnten kleinere und mittelgroße Deals bis 50 Mio. € nicht nur relativ, sondern auch absolut sogar zulegen. Mit 724 Mio. € liegen sie rund 4 % über dem vergleichbaren Vorjahreswert.

Da sich Logistik in den letzten Jahren als eigenständige und attraktive Investment-Assetklasse etabliert hat und nicht zuletzt aufgrund des ungebrochenen Wachstums des E-Commerce über sehr gute Zukunftsperspektiven verfügt, verwundert es nicht, dass mittlerweile viele unterschiedliche Anlegertypen in diesem Segment aktiv sind. Viele der Investoren agieren allerdings nicht direkt, sondern über Fonds, an denen sie sich beteiligen und die deshalb zu den wichtigsten Käufergruppen zählen. An die Spitze gesetzt haben sich Spezialfonds mit einem Umsatzanteil von 31 %, gefolgt von Equity/Real Estate Funds mit 20 %. Aber auch Investment Manager (13,5 %), Projektentwickler (gut 10 %) und Pensionskassen (8 %) haben umfangreich eingekauft.

Deutsche Käufer immer stärker beteiligt, Spitzenrenditen nach Sinkflug stabil

Die veränderte Investmentlandschaft bei Logistikimmobilien zeigt sich auch an der Verteilung zwischen nationalen und internationalen Käufern. Die im Logistiksegment traditionell besonders starken ausländischen Anleger stellen mit 46 % zwar immer noch einen Anteil, der deutlich höher liegt als in den meisten anderen Assetklassen, sind aber nicht mehr für über die Hälfte des Umsatzes verantwortlich wie im langjährigen Schnitt. Auch deutsche Investoren, für die Logistikobjekte bis vor einigen Jahren keine Alternative darstellten, engagieren sich also zunehmend. Von den internationalen Anlegern waren europäische Käufer mit 35 % am aktivsten, gefolgt von nordamerikanischen Investoren, die 10 % beisteuern. Alle übrigen Regionen spielten bisher keine Rolle.

Die gestiegene Bedeutung von Logistikimmobilien hat sich in den vergangenen Jahren in einer starken Yield-Compression niedergeschlagen. Im ersten Quartal haben sie sich allerdings auf dem Ende 2018 erreichten Niveau vorläufig stabilisiert. Dementsprechend notieren die Netto-Spitzenrenditen in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart nach wie vor bei jeweils 4,05 %. Lediglich der Standort Leipzig ist in der Spitze mit 4,50 % noch etwas günstiger.

„Die Aussichten für die Logistik-Investmentmärkte sind weiterhin günstig. Sowohl das Investoreninteresse als auch wichtige Rahmenbedingungen, wie die Finanzierungsbedingungen, stimmen. Einzig das begrenzte Angebot könnte limitierenden Einfluss auf das Transaktionsvolumen haben, sodass ein Resultat wie in den letzten beiden Jahren eher unwahrscheinlich ist. Für das Gesamtjahr dürfte aus heutiger Sicht ein Umsatz im Bereich von 5 bis 6 Milliarden Euro das wahrscheinlichste Szenario sein“, prognostiziert Christopher Raabe.


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Über BNP Paribas Real Estate
BNP Paribas Real Estate ist ein führender internationaler Immobiliendienstleister, der seinen Kunden umfassende Leistungen in allen Phasen des Immobilienzyklus bietet: Transaction, Consulting, Valuation, Property Management, Investment Management und Property Development. Mit 5.400 Mitarbeitern unterstützt das Unternehmen Eigentümer, Mieter, Investoren und die öffentliche Hand in ihren Projekten dank lokaler Expertise in 32 Ländern (eigene Standorte und Allianzpartner) in Europa, Nahost und Asien. BNP Paribas Real Estate erzielte 2018 einen Umsatz von 968 Mio. €. BNP Paribas Real Estate ist Teil der BNP Paribas Gruppe.

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