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Investitionsvolumen auf dem Logistikmarkt über Vorjahresniveau

Frankfurt am Main – Das Transaktionsvolumen in deutsche Logistik- und Light-Industrial-Immobilien ist gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum um 12 Prozent gestiegen und beläuft sich im ersten Quartal bundesweit auf 335 Millionen Euro. Auch der 2010 zum Jahresanfang erzielte Gesamtumsatz konnte noch leicht übertroffen werden, wie die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) ergibt.

„Zu erwähnen ist allerdings, dass gut 62 Prozent des Ergebnisses auf Portfoliodeals entfallen und lediglich knapp 38 Prozent auf Einzelverkäufe“, erläutert Hans-Jürgen Hoffmann, Bereichsleiter Industrial Investment & Services von BNP Paribas Real Estate. Die Portfolioabschlüsse werden dabei durch einen Großdeal, den Kauf mehrerer Objekte von Prologis durch den Fonds Curzon Capital Partners III für über 130 Millionen Euro, dominiert. Somit sind rund 41 Prozent des Investitionsvolumens auf nur eine Transaktion zurückzuführen. Bezogen auf den Gesamtumsatz mit gewerblichen Immobilien liegen Logistikobjekte mit gut 6 Prozent (Vorjahr: 5 %) hinter Büro- und Einzelhandelsimmobilien auf dem dritten Platz.

Anders stellt sich das Bild in den großen deutschen Städten dar. In den Marktgebieten der sogenannten Big-Six-Standorte, ergänzt um die zunehmend an Bedeutung gewinnende Logistikregion Leipzig, wurde in den ersten drei Monaten 2012 lediglich knapp 26 Millionen Euro Investmentumsatz mit Logistikimmobilien registriert. Gegenüber dem ersten Quartal 2011 entspricht dies einem deutlichen Rückgang um gut 83 Prozent. An den Standorten Berlin, Frankfurt und München konnte bisher noch überhaupt kein Umsatz erfasst werden, wofür allerdings nicht eine mangelnde Nachfrage, sondern das kaum vorhandene Angebot verantwortlich ist. Lediglich in Hamburg konnte mit knapp 14 Millionen Euro ein Resultat im zweistelligen Millionenbereich erzielt werden.

Mit einem Anteil von knapp 41 Prozent am gesamten Transaktionsvolumen liegt die Größenklasse über 50 Millionen Euro klar an der Spitze. Dahinter verbirgt sich allerdings ausschließlich der Portfolioverkauf an einen Fonds von Curzon Capital Partners. Auf Rang zwei folgt die Kategorie zwischen 25 und 50 Millionen Euro mit knapp 31 Prozent. Mit Abstand am meisten Deals wurden in den beiden kleineren Klassen von 10 bis 25 Millionen Euro und unter 10 Millionen Euro registriert, auch wenn sich ihr Anteil am Gesamtumsatz jeweils nur auf gut 14 Prozent beläuft.

Klar dominiert wurde das bisherige Marktgeschehen von den Spezialfonds, die mit einem Anteil von 58 Prozent am Investmentumsatz die Rangliste der Investoren uneingeschränkt anführen. Auf dem zweiten Platz mit immerhin 31 Prozent folgen Corporates, die sich neue Standorte gesichert oder bestehende erweitert haben. Hierzu gehören auch Handelsunternehmen wie beispielsweise Edeka Südwest, die drei in der Nähe von Heilbronn gelegene Logistikobjekte erworben haben und selbst nutzen. Kleinere Anteile des Transaktionsvolumens entfielen darüber hinaus auf private Anleger (5 %) sowie Immobilien AGs (4 %).

Ausländische Investoren knapp in Führung – Spitzenrenditen stabil

Anders als bei den meisten anderen Assetklassen liegen bei Logistik-Investments ausländische Investoren mit einem Anteil von 52,5 Prozent knapp vor deutschen Anlegern (47,5 %). Auch dieses Ergebnis wird natürlich stark durch den großen Portfolioverkauf bestimmt, auf den der überwiegende Teil des durch ausländische Investoren angelegten Volumens entfällt. Demzufolge stellen europäische Anleger mit 49,5 Prozent auch den Löwenanteil der ausländischen Investments.

Die Spitzenrenditen sind in den ersten drei Monaten des Jahres 2012 stabil geblieben. Spitzenreiter ist nach wie vor Frankfurt mit einer Netto-Anfangsrendite von 6,5 Prozent, auf den weiteren Plätzen folgen Hamburg und München mit 6,6 Prozent. Jeweils 6,8 Prozent werden in Düsseldorf und Köln registriert, die damit knapp vor Berlin (6,85 %) rangieren. Der günstigste der großen deutschen Logistikstandorte bleibt weiterhin Leipzig, wo die Netto-Anfangsrendite bei 7,1 Prozent liegt. Die durchschnittliche Spitzenrendite an den großen Standorten liegt bei 6,75 Prozent und damit knapp unter ihrem Mittelwert der vergangenen sieben Jahre. Vergleicht man sie allerdings mit dem entsprechenden Wert von 2007, dem Höhepunkt der Boomjahre auf den Investmentmärkten, beträgt der Abstand immer noch 25 Basispunkte. Von überhöhten Kaufpreisniveaus im absoluten Top-Segment kann vor diesem Hintergrund nicht gesprochen werden.

Perspektiven für 2012

„Da sich die Position Deutschlands als sicherer Investitionsstandort im Zusammenhang mit der noch nicht vollständig gelösten Finanz- und Währungskrise eher noch verfestigen dürfte, bestehen auch gute Chancen für Logistik-Investments“, so Hans-Jürgen Hoffmann. „Dies gilt vor allem, da renditestarke und trotzdem sichere Anlagen von Investoren intensiv nachgefragt werden. Deshalb spricht vieles für ein weiterhin großes Anlegerinteresse und leicht steigende Umsätze im Jahr 2012. Ob dies allerdings auch wirklich so eintrifft, wird insbesondere von einem ausreichenden Angebot abhängen.“

Expertinnen:
Melanie Engel, melanie.engel@bnpparibas.com
Jessica Lukas, jessica.lukas@bnpparibas.com

www.realestate.bnpparibas.de