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Lager der Woche

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BNP Paribas Real Estate veröffentlicht Daten zum dritten Quartal 2015 Logistikmarkt Deutschland mit zweitbestem Resultat aller Zeiten

Logo - BNP Paribas Real Estate

 



Frankfurt am Main, 22. Oktober 2015 – Mit einem Flächenumsatz von 4,62 Mio. m² in den ersten drei Quartalen haben die deutschen Logistik und Lagerflächenmärkte das zweitbeste jemals registrierte Ergebnis erreicht. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.


„Der bereits sehr gute Vorjahreswert wurde damit um stolze 21 % übertroffen; gleichzeitig liegt das Resultat um fast 28 % über dem langjährigen Durchschnitt der ersten neun Monate. Erst zum zweiten Mal seit 2011 konnte bereits nach drei Quartalen die 4-Mio.-m²-Schwelle überwunden werden“, erläutert Hans-Jürgen Hoffmann, Head of Industrial Services & Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Diese ausgesprochen positive Entwicklung, die sich von Juli bis September sogar noch beschleunigt hat, ist vor dem Hintergrund des etwas unsicheren gesamtwirtschaftlichen Umfelds besonders bemerkenswert. Es scheint, dass sich die Nachfrage aktuell stärker an Fundamentaldaten als an Stimmungen orientiert.“

Der bereits zum Halbjahr sehr hohe Anteil von Neubauflächen am Gesamtumsatz hat sich zum Ende des dritten Quartals noch einmal leicht erhöht. Gut zwei Drittel des Ergebnisses entfallen auf dieses Marktsegment. Verantwortlich hierfür ist nicht zuletzt das relativ geringe Angebot an modernen, großflächigen Bestandsflächen. Immer mehr Nutzer müssen sich deshalb ihre Flächen maßgerecht errichten lassen. Außerdem trägt auch ein relativ hoher Anteil von Eigennutzern (gut 39 %) dazu bei, dass Neubauflächen den Markt momentan beherrschen.

Sehr gute Nachfrage in allen Branchengruppen

Erfreulich ist insbesondere, dass der sehr gute Flächenumsatz nicht überproportional auf außergewöhnliche Umstände in einer bestimmten Branchengruppe zurückzuführen ist, sondern aus einer starken Nachfrage in allen drei wichtigen Stützen des Logistikmarktes resultiert. An die Spitze gesetzt haben sich Produktionsunternehmen, die knapp 36 % zum Ergebnis beitragen. Besonders aktiv zeigte sich der Automotive-Sektor, der mit dem Bau mehrerer umfangreicher neuer Logistik- und Lagerflächen begonnen hat. Allein BMW kommt mit drei großen Projekten in Wallersdorf, Bruckberg und Kleinaitingen auf fast 10 % Umsatzanteil in den ersten neun Monaten des laufenden Jahres. Mit jeweils rund 30 % folgen Logistikdienstleister und Handelsunternehmen auf den Plätzen zwei und drei. Letztere konnten vor allem im dritten Quartal erhebliche Umsatzanteile gewinnen, wozu unter anderem einige Großverträge beigetragen haben. Eine umfangreiche Nachfrage resultiert weiterhin vor allem aus dem Segment des Online-Handels, wo ebenfalls Einzelverträge mit über 100.000 m² erfasst werden konnten. Aber auch der Lebensmittelhandel optimiert mit neuen Zentral– und Distributionslagern weiter seine Lager– und Lieferstrukturen. Obwohl Logistikdienstleister nur in Ausnahmefällen Flächen über 100.000 m² belegen, tragen sie mit einer Vielzahl von Großabschlüssen umfangreich zum regen Marktgeschehen bei. Allein in den ersten neun Monaten diesen Jahres konnten schon zehn Verträge zwischen 25.000 und 50.000 m² gezählt werden.

Neuer Umsatzrekord außerhalb der Ballungsräume

Einen starken Einfluss auf den außergewöhnlichen Flächenumsatz hatten die Logistikregionen außerhalb der großen deutschen Ballungsräume. Hier wurden in den ersten drei Quartalen knapp 2,77 Mio. m² umgesetzt. Damit konnte nicht nur das Vorjahresergebnis um 26 % übertroffen, sondern auch ein neuer Rekordumsatz der letzten acht Jahre markiert werden. Der langjährige Durchschnittswert wurde sogar um stolze 37 % überboten. Vom Umsatz außerhalb der Topregionen entfallen rund 850.000 m² auf die 14 Logistikagglomerationen, die BNPPRE zusätzlich zu den Ballungsräumen der wichtigsten Städte regelmäßig analysiert. Innerhalb der einzelnen Regionen waren allerdings teilweise recht unterschiedliche Entwicklungen zu beobachten. Zu den Gewinnern zählte u. a. der Standortbereich Kassel/Bad Hersfeld/Eisenach, wo im Vorjahr nur geringe Umsätze verzeichnet wurden. Aktuell beläuft sich das Ergebnis dagegen schon auf 55.000 m², wozu mehrere Abschlüsse zwischen 8.000 und 15.000 m² beigetragen haben. Um fast 20 % gesteigert hat sich auch das Resultat im Raum Karlsruhe, wo bisher 141.000 m² registriert wurden. Einen wesentlichen Anteil hieran hatte beispielsweise ein neues Logistikzentrum mit rund 35.000 m², das die Bremer Firma Compass Logistics International in Germersheim errichtet. Diesen positiven Entwicklungen standen aber auch einzelne Rückgänge gegenüber. So mussten etwa die Regionen Münster/Osnabrück oder auch Hannover/Braunschweig Umsatzverluste hinnehmen.

Agglomerationen legen um 13 % zu – Spitzenmieten teilweise leicht gestiegen

Innerhalb der sieben bedeutenden Logistikmärkte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig und München, die BNP Paribas Real Estate regelmäßig beobachtet, wurden in den ersten drei Quartalen knapp 1,86 Mio. m² Logistikflächen umgesetzt. Nachdem hier zum Halbjahr noch ein rückläufiges Resultat zu konstatieren war, haben die Standorte im dritten Quartal spürbar zugelegt und das vergleichbare Vorjahresergebnis mittlerweile um gut 13 % übertroffen. An die Spitze gesetzt hat sich Hamburg mit 467.000 m², was einem Zuwachs von gut 53 % entspricht. Ein außergewöhnlich gutes Resultat kann auch Frankfurt mit 415.000 m² vorweisen (+22 %), womit der zweitbeste Umsatz aller Zeiten erzielt wurde. Deutliche Umsatzsteigerungen weisen außerdem noch Berlin mit 288.000 m² (+17 %) und Düsseldorf mit 255.000 m² (+21 %) auf. Stabil zeigt sich die Marktentwicklung in Leipzig, wo 138.000 m² Flächenumsatz erfasst wurden. München musste dagegen mit 175.000 m² (-5 %) leichte Einbußen hinnehmen, was allerdings ausschließlich auf bislang noch fehlende Großverträge zurückzuführen ist. Der einzige Standort mit signifikant geringeren Umsätzen ist Köln. Die registrierten 118.000 m² bedeuten nicht nur einen Rückgang um 45 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum, sondern stellen auch im langjährigen Vergleich eines der schwächeren Ergebnisse dar.

Aufgrund der sehr guten Nachfrage bei gleichzeitig weiterhin begrenztem Angebot haben die Spitzenmieten in einigen der großen Logistikregionen in den letzten zwölf Monaten leicht angezogen. Hierzu gehören Düsseldorf mit einem Anstieg um knapp 2 % sowie Frankfurt und München mit jeweils rund 1,5 %. Teuerster deutscher Standort bleibt die bayerische Landeshauptstadt mit einer Spitzenmiete von 6,60 €/m². Mit 6,30 €/m² ist Frankfurt die zweite Region, wo die Spitzenmiete deutlich über 6,00 €/m² liegt. Auf Platz drei rangiert Hamburg mit 5,70 €/m². Auf den weiteren Positionen folgen Düsseldorf mit 5,40 €/m² und Köln mit 5,00 €/m². Mit 4,70 €/m² liegt die Höchstmiete in der Hauptstadt Berlin bereits unter der 5-€/m²-Schwelle und Leipzig weist mit 4,35 €/m² immer noch gewisse Preisvorteile auf.

„Nicht nur der bisherige Flächenumsatz, sondern auch die noch in der Abwicklung befindlichen Gesuche deuten darauf hin, dass auch im Gesamtjahr ein außergewöhnliches Ergebnis erzielt wird“, so Christopher Raabe, Head of Industrial Letting der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Die trotz leichter Störgeräusche stabilen gesamtwirtschaftlichen Eckdaten und Perspektiven sowie die anhaltende Tendenz, Produktionsabläufe und Lieferbeziehungen zu optimieren, werden die Nachfrage auch in den nächsten Quartalen stützen. Vor diesem Hintergrund spricht alles dafür, dass zum zweiten Mal hintereinander die 5-Mio.-m²-Schwelle überschritten werden wird. Ob sogar der bisherige Rekordumsatz aus dem Jahr 2011 von gut 5,8 Mio. m² ins Wanken gerät, wird vor allem davon abhängen, wie viele Großabschlüsse dieses Jahr noch realisiert werden können.“

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