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Stabile Konjunktur unterstützt Logistikmärkte: Flächenumsatz erreicht 2,58 Millionen Quadratmeter

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BNP Paribas Real Estate veröffentlicht Logistik-Daten zum ersten Halbjahr 2014


Stabile Konjunktur unterstützt Logistikmärkte: Flächenumsatz erreicht 2,58 Millionen Quadratmeter


Frankfurt am Main, 21. Juli 2014 – Die insgesamt stabile, auf Wachstumskurs befindliche Konjunktur in Deutschland kommt den Logistikmärkten und der Flächennachfrage zu Gute. Diese beläuft sich im ersten Halbjahr 2014 auf 2,58 Mio. m² und liegt damit auf einem vergleichbaren Niveau wie im Vorjahreszeitraum. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE), bundesweit führender Immobilienberater.



Der langjährige Durchschnitt konnte mit diesem Ergebnis um knapp 13 % übertroffen werden. „Da mittlerweile das vierte Mal in Folge die 2-Millionen-Quadratmeter-Schwelle in den ersten sechs Monaten weit übertroffen wurde, scheinen sich die Logistikmärkte auf diesem höheren Level etabliert zu haben. Hierzu tragen wesentlich auch strukturelle Entwicklungen bei, zu denen der Bedeutungszuwachs des E-Commerce genauso gehört wie anhaltende Outsourcing-Prozesse der Industrie. Beides führt zu steigender Flächennachfrage“, erläutert Hans-Jürgen Hoffmann, Head of Industrial Investment & Services der BNP Paribas Real Estate GmbH.
Aufgrund des weiterhin knappen Flächenangebots an großflächigen, modernen Bestandsflächen spielt sich ein erheblicher Teil des Marktgeschehens im Neubaubereich ab. In den ersten sechs Monaten des Jahres entfielen fast zwei Drittel des Flächenumsatzes auf Neubauflächen. Viele Nutzer entscheiden sich mittlerweile, eigene Flächen für ihren speziellen Bedarf errichten zu lassen, bevor sie auf suboptimale Bestandsgebäude ausweichen. Dieser Trend drückt sich auch in der nach wie vor hohen Eigennutzerquote aus, die zum Halbjahr 2014 bei gut 50 % am Gesamtumsatz liegt.
Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum sind bei der Umsatzverteilung nach Branchengruppen durchaus leichte Verschiebungen zu beobachten. An die Spitze gesetzt haben sich die letztjährigen zweitplatzierten Logistikdienstleister, die 45,5 % zum Gesamtergebnis beitragen. Profitiert haben sie vor allem von einer guten wirtschaftlichen Entwicklung wichtiger Industriezweige, die sich in der Regel relativ zügig in der Vergabe von Aufträgen, insbesondere im Bereich Kontraktlogistik, niederschlägt und die Flächennachfrage entsprechend ankurbelt. Die Position getauscht haben sie mit den Handelsunternehmen, die im letzten Jahr die Rangliste noch angeführt haben. Aktuell waren sie für 34 % des Resultats verantwortlich und belegen damit einen souveränen zweiten Platz. Absolut betrachtet weisen sie allerdings nur geringe Umsatzeinbußen auf und zeigen sich weiterhin dynamisch und auf einem grundsätzlich höheren Niveau als im letzten Jahrzehnt. Komplettiert wird das Führungstrio von Industrie- und Produktionsunternehmen, die gut 15 % zum Ergebnis beitragen. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum haben sie damit rund 10 Prozentpunkte verloren. Gerade in dieser Branchengruppe wurde aber in den letzten Jahren sehr viel expandiert, was sich so nicht jedes Jahr wiederholen lässt. Alle übrigen Nachfragegruppen spielten bislang nur eine untergeordnete Rolle.
Anders als im bundesweiten Trend mussten die Standorte außerhalb der großen Ballungsräume insgesamt einen leichten Umsatzrückgang um knapp 5 % hinnehmen. Trotzdem wurden immer noch gut 1,4 Mio. m² Logistik- und Lagerfläche umgesetzt, was auch im langfristigen Vergleich als zufriedenstellendes Ergebnis zu werten ist. Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, dass die Entwicklung innerhalb der einzelnen Schwerpunktregionen teilweise sehr unterschiedlich verlief. Von den insgesamt 14 Logistikregionen, die BNP Paribas Real Estate außerhalb der sieben bedeutenden Logistikmärkte regelmäßig analysiert, konnten mehrere teilweise erhebliche Umsatzsteigerungen verzeichnet werden. Zu nennen ist vor allem die Region Münster/Osnabrück mit einem Umsatz von 184.000 m², wozu unter anderem der Neubau eines über 70.000 m² großen Logistikzentrums von Gerry Weber beiträgt. Aber auch im Raum Karlsruhe wurde ein sehr gutes Ergebnis von rund 118.000 m² registriert. Hier errichtet beispielsweise der regionale Projektentwickler Roth Consulting ein etwa 80.000 m² großes Logistikzentrum, das bereits vor Fertigstellung langfristig vermietet ist. Mit ca. 112.000 m² Flächenumsatz rangiert auch die Region Hannover/Braunschweig im vorderen Feld, wo zum einen VW mit dem Bau eines rund 50.000 m² großen Logistikzentrums in Wendeburg begonnen und zum anderen der Schienenfahrzeug-Hersteller Alstom eine etwa 30.000 m² große Projektentwicklung in Salzgitter angemietet hat. Im Ruhrgebiet wurden Verträge über rund 128.000 m² erfasst, was gegenüber dem Vorjahresergebnis ebenfalls einer Steigerung um gut 25 % entspricht.

Agglomerationen mit Umsatzzuwachs – Spitzenmieten haben angezogen

Einen Umsatzanstieg verzeichneten dagegen die sieben bedeutenden Logistikmärkte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München, die BNP Paribas Real Estate regelmäßig beobachtet. Mit knapp 1,18 Mio. m² konnte der vergleichbare Vorjahreswert um gut 10 % übertroffen werden. Innerhalb der einzelnen Ballungsräume waren aber teilweise unterschiedliche Entwicklungen zu beobachten. Mit Abstand am meisten Flächenumsatz verzeichnete das Marktgebiet Frankfurt mit 243.000 m², musste aber trotzdem einen leichten Umsatzrückgang verkraften (-3 %). Ein großer Anteil entfällt dabei auf den Neubau des rund 90.000 m² großen Multi-User-Logistikzentrums der Fiege-Gruppe in Dieburg. Das Vorjahresniveau in etwa halten konnte Hamburg, das mit 201.000 m² Platz zwei belegt. Leicht zulegen konnte der Berliner Markt (+5 %), in dem ein Flächenumsatz von etwa 189.000 m² erfasst werden konnte. Den stärksten Zuwachs verzeichnete aber Köln mit 179.000 m² (+142 %), wo der Neubau eines ca. 100.000 m² großen Logistikzentrums für Hammer in Bedburg wesentlich zum Ergebnis beiträgt. Auf den weiteren Plätzen folgen Düsseldorf mit 143.000 m² (+35 %), München mit 122.000 m² (+36 %) und Leipzig mit 102.000 m² (-39 %).
Aufgrund der guten Nachfrage bei gleichzeitig weiterhin begrenztem Angebot gerade im modernen Marktsegment, haben die Spitzenmieten innerhalb der letzten zwölf Monate an den meisten Standorten angezogen. Jeweils rund 4 % zugelegt haben sie in Düsseldorf (auf 5,30 €/m²) und Köln (5,00 €/m²). Aber auch im Leipziger Marktgebiet hat die dynamische Entwicklung der letzten Jahre zu einem Anstieg der Höchstmiete um gut 2 % auf 4,35 €/m² geführt. Teuerster Standort bleibt unverändert München mit 6,50 €/m², was einer leichten Zunahme um rund 1,5 % entspricht. In ähnlicher Größenordnung zugelegt haben die Spitzenmieten in Hamburg (5,70 €/m²), womit die Hansestadt Platz drei unter den teuersten Logistikmärkten Deutschlands einnimmt. Die beiden einzigen Standorte, an denen sich die Top-Mieten noch stabil zeigen, sind Frankfurt mit 6,20 €/m², damit aber immer noch Rang zwei hinter München, sowie Berlin mit 4,70 €/m².

Gute Aussichten auch für das zweite Halbjahr
„Vor dem Hintergrund der grundsätzlich positiven Konjunkturprognosen spricht alles dafür, dass die gesamtwirtschaftliche Belebung auch in der zweiten Jahreshälfte stimulierende Einflüsse auf die Nachfrage nach Logistik- und Lagerflächen haben sollte. Hinzu kommt, dass sich bestimmte Trends wie die Zunahme des E-Commerce oder der Ausbau von Outsourcing-Prozessen in der Industrie fortsetzen dürften, was die Flächennachfrage ebenfalls beflügeln wird. Für das Gesamtjahr besteht demzufolge eine gute Chance, den durchschnittlichen Flächenumsatz der letzten sechs Jahre von rund 4,44 Mio. m² erneut klar übertreffen zu können“, resümiert Hans-Jürgen Hoffmann.


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