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Lager der Woche

Lager der Woche - Bremen


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LAGER[news]- Aktuelle Lagernews, Marktberichte & Information

Lesen Sie hier aktuelle Meldungen aus dem Bereich Rund um die Lagerlogistik. Falls auch Sie interessante News bei uns veröffentlichen möchten, dann senden Sie uns diese an presse(at)lagerflaeche(dot)de zu. Nun viel Spaß beim lesen:

Rekordergebnis auf europäischem Logistik-Vermietungsmarkt

Rekordergebnis

auf europäischem Logistik-Vermietungsmarkt

 

 

 

 

Investments legen zu, mangels

Angebot bleibt Aufschwung aber gebremst

  

MIPIM, Cannes – Die rapide Erholung

der weltweiten Exporte, die Wiederaufstockung der zwischenzeitlich

heruntergefahrenen Lagerbestände sowie strukturelle Veränderungen in der

Nachfrage haben dem europäischen Logistikflächenmarkt 2010 ein Rekordergebnis

beschert.

 

Insgesamt wurden 2010 rund 14,6

Millionen m² Logistikfläche* vermietet oder von Eigennutzern gekauft. Dies

entspricht einem Anstieg im Jahresvergleich von 32 %. Das stärkste Umsatzplus

verzeichnete Großbritannien mit + 124 % gegenüber dem Vorjahr, gefolgt von

Russland (+ 102 %), der Tschechischen Republik (+ 46 %), Polen (+ 34 %),

Deutschland (+ 32 %) und Spanien (+ 31 %). Bis auf Polen und Spanien erzielten

alle Märkte dabei ihr bis dato höchstes Umsatzvolumen seit Beginn der

Aufzeichnungen in 1990. Nur einstellig war der Zuwachs allerdings in Italien (+

8 %) und Ungarn (+ 5 %). Lediglich zwei Märkte konnten dem allgemeinen

Aufwärtstrend nicht folgen: in Frankreich sank das Vermietungsvolumen im

1-Jahresvergleich um 8 %, Belgien zeigte mit 43 % sehr deutliche Einbußen.

 

Gemessen am erzielten Umsatzvolumen

hält Deutschland auch 2010 wieder die Spitzenposition, mit rund 3,6 Millionen

m² positioniert es sich vor Großbritannien (ca. 2,1 Millionen m²) und Russland,

das mit ca. 1,9 Millionen m² zum ersten Mal unter den Top 3 zu finden ist.

 

„Neuwertige Flächen mit höchster

Funktionalität und erstklassiger Infrastrukturanbindung lagen 2010 ganz klar im

Fokus der Nutzer. Dies gilt insbesondere für Unternehmen des Einzelhandels,

dessen Flächenbedarf sich durch seine anhaltende Expansion sowie strukturelle

Veränderungen, etwa neue Vertriebswege durch steigenden Internet-Konsum,

insgesamt erhöht hat“, so Alexandra Tornow, Leiterin Industrial Research Jones

Lang LaSalle EMEA. Der europaweit starke Rückgang der Leerstände im Laufe des

Jahres sei ein Indiz dafür, dass bei Neuanmietungen expansive Tendenzen

zugenommen hätten. Teilweise werde das Angebot an modernen Flächen in der

Größenordnung ab 10.000 m² in einigen Märkten – insbesondere in Westeuropa -

sogar schon wieder knapp, so die Expertin. Die Leerstände in älteren

Bestandsflächen stiegen dagegen aufgrund des anhaltenden Flächentausches weiter

an, wenn auch deutlich langsamer als noch 2009. „Der Prozess

der Differenzierung von modernen und älteren Flächen wird auch 2011

weitergehen“, so Alexandra Tornow.

 

Kaum spekulative Neubauten und geringe

Verfügbarkeit an modernen Flächen führen 2011 zu verschärften Mietkonditionen

 

Der Rückgang an verfügbaren modernen

Flächen hat im vergangenen Jahr zu einer steigenden Anzahl von Mietabschlüssen

für „build-to-suit“ Flächen geführt, Flächen also, die für bestimmte Nutzer

gebaut werden. Dadurch stieg die Zahl neuer Flächenentwicklungen in 2010 zwar

wieder leicht an, mit rund 4,9 Millionen m² lag das Fertigstellungsvolumen aber

noch einmal um 5 % unter dem Vorjahr und bewegte sich damit auf dem niedrigsten

Niveau seit 2004.

 

„Da sich 2011 das Angebot an

bestehenden modernen Flächen weiter verknappen wird, ist von einem

weiteren Anstieg der „build-to-suit“ Abschlüsse auszugehen und damit von einem

insgesamt wieder deutlich steigenden Neubauvolumen“, so Alexandra Tornow.

Allerdings: Nutzer von „build-to-suit“ Entwicklungen müssten längere

Mietvertragslaufzeiten in Kauf nehmen. Für eine Mindestlaufzeit unter sieben

bis zehn Jahren sind diese Flächen nicht zu haben, da andernfalls die

Finanzierung der Immobilie nicht gewährleistet wird, so die Expertin.

 

Aufgrund der Angebotsverknappung für

erstklassige Flächen haben sich 2010 in einigen Märkten die Mietkonditionen

bereits wieder verschärft. Meist steht dabei zunächst die Reduzierung der

mietfreien Zeiten im Blickpunkt. In fünf Märkten aber zeigten sich im Vergleich

zum Vorjahr bereits leicht gestiegene Spitzenmietpreise, angeführt von Prag (+

6,3 %) und London (+ 4,5 %). Dieser Trend wird sich 2011 - wenngleich auf

niedrigem Niveau - auf mehr Märkte ausweiten.

 

Im vierten Quartal 2010 notierte der

Jones Lang LaSalle Spitzenmietpreisindex für Logistikimmobilien erneut einen

weiteren Mietpreisrückgang. Der Index fiel um 1,0 % im Vergleich zum

Vorquartal. Stark fallende Mietpreise in vier Märkten waren für diese Entwicklung

verantwortlich: Brüssel (- 9,1%), Madrid (- 8,3 %), Barcelona (-6,7 %) und

München (- 4,8 %). Dem gegenüber ein Anstieg in zwei Märkten: Paris mit + 1,9 %

und Frankfurt mit + 1,7 %. Insgesamt war damit für den Spitzenmietpreisindex

2010 ein Minus von 1,6 % zu notieren.

 

Investmentmarkt im Aufwärtstrend…

mit weiterem Potential

 

Das Transaktionsvolumen für

Direktinvestments in Logistik- und Industrieimmobilien** 2010

lag europaweit mit 8 Mrd. Euro um 28 % höher als ein Jahr zuvor.

Allerdings ist im zweiten Halbjahr 13 % weniger Kapital geflossen als in den

ersten sechs Monaten. Verglichen mit dem 2010 um insgesamt 45% gestiegenen

Investmentvolumen über alle Assetklassen hinweg, zeigt der Industrie- und

Logistikbereich noch ein deutliches Aufholpotential. Gebremst wurde die

Investorenaktivität vor allem vom geringen Angebot an erstklassigen

„Core“-Immobilien.

 

TOP 3 Großbritannien – Deutschland –

Norwegen

 

Großbritannien bleibt auch 2010 mit

2,8 Mrd. Euro mit Abstand anlagestärkster Logistikmarkt. Deutschland rückt auf

Platz 2 und toppt mit einer Verdoppelung seines Vorjahresergebnisses als

einziges weiteres Land die 1 Mrd. Euro. Die Niederlande und Frankreich, beide

2009 noch unter den Top 3, mussten mit Einbußen von 62 % (auf 285 Mio. Euro) bzw.

trotz eines Plus von 30% (auf 775 Mio. Euro) zwei skandinavischen Ländern Platz

machen: Das Transaktionsvolumen in Norwegen und Schweden legte im

1-Jahresvergleich um fast das Vier- bzw. Dreifache auf 855 Mio. Euro bzw. 830

Mio. Euro zu.  

 

„Auch 2011 werden die Investoren vor

allem die Kernmärkte Großbritannien, Benelux, Deutschland, Frankreich sowie

Skandinavien und Polen auf dem Bildschirm haben,“ so Chris Staveley, Leiter

EMEA Capital Marktes bei Jones Lang LaSalle. Und weiter: „Der Nachfrageüberhang

in dieser Flächenkategorie hat in den letzten sechs Monaten des zurückliegenden

Jahres für eine weitere europaweite Renditekompression gesorgt.“

 

Die europäische Spitzenrendite für

erstklassige Logistikobjekte lag Ende 2010 bei 7,5 %. Damit ist sie im

Vergleich zum Vorjahr um 50 Basispunkte gesunken und liegt mittlerweile sogar

um 5 Bsp unter dem 10-Jahresdurchschnitt. Allerdings hat sich die Kompression

in der zweiten Jahreshälfte 2010 verlangsamt. Am stärksten fiel die

Spitzenrendite im Jahresvergleich in Russland: - 300 Bsp in Moskau auf 11,5 %

und -200 Bsp in St. Petersburg auf 13,5 %. „Russland ist nach wie vor ein hoch

volatiler Markt. Aufgrund der wenigen Vergleichstransaktionen wurde die

Spitzenrendite allerdings weitestgehend keinem echten ‚Stresstest’ unterzogen“,

so Chris Staveley. In den meisten untersuchten Märkten lag die

Renditekompression 2010 zwischen 90 und 75 Bsp (Paris, Lyon, Brüssel,

Antwerpen und Stockholm sowie bei 50 Bsp (Prag, Warschau, London, Edinburg,

Leeds und Manchester). Die deutschen Märkte, stabil in den ersten drei

Quartalen, zeigten in den letzten drei Monaten jeweils einen Rückgang von 10

Bsp. Nur Berlin lag dabei über der 7 % - Marke.

______________________

 

* Berücksichtigt sind Immobilien für

Lagerung, „cross-docking“ Hallen, Sortier- und Verteilzentren sowie Kühllager

in den elf wichtigsten europäischen Nutzermärkten: Belgien, Deutschland,

Frankreich, Großbritannien, Italien, Niederlande, Polen, Russland, Spanien,

Tschechische Republik und Ungarn. Berücksichtigt werden Flächen ab einer Größe

von 5.000 m² in den genannten kontinentaleuropäischen Märkten und 10.000 m² in

Großbritannien.

 

** Berücksichtigt

sind Logistik- und Industrieimmobilien in Gesamteuropa ab

einer Transaktionsgröße von rund 3 Mio. Euro 

 

Expertin: Dorothea Koch, Dorothea.Koch@eu.jll.com