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LAGER[news]- Aktuelle Lagernews, Marktberichte & Information

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Realogis legt zur expo real aktuellen Marktbericht zur Renditeentwicklung in 2009 vor


Realogis legt zur expo real aktuellen Marktbericht zur Renditeentwicklung in 2009 vor:
 

 

- Top-Standorte: Spitzen-Renditen für langfristig vermietete Core-Logistikimmobilien     erzielen eine Brutto-Anfangsrendite von 7,10 bis 7,25 Prozent

 

- Logistikcluster abseits der Ballungszentren: mittelfristig vermietete Logistikimmobilie werden zwischen 8,30 und 8,75 Prozent gehandelt

 

- Laufzeiten von mindestens 8 bis 10 Jahren: Renditen um die 7,70 bis 8,25 Prozent


 

München, 1. Oktober 2009 – Betrachtet man das Segment der Logistikimmobilien auf einem Zeitstrahl von 10 Jahren, zeigt sich sehr deutlich, dass sich das Schattendasein dieser Immobilienkategorie – früher vornehmlich unprätentiös bezeichnet als „Lagerhalle“ – bereits seit vier bis fünf Jahren im Investorenkreis hin zur äußerst begehrten Assetklasse „Logistikimmobilie“ weiterentwickelt hat. Auch in der Disziplin der Projektentwickler gab es innerhalb dieser kurzen Zeitspanne einen riesigen Wandel von einer gerade mal handvollen Anzahl an Universalentwicklern, die neben den klassischen Büroobjekten auch in Einzelfällen Logistikimmobilien entwickelt haben, hin zu einem breit gefächerten, hoch professionalisierten Markt mit spezialisierten Entwicklern und dem Schwerpunkt Logistikimmobilien. Vor diesem Hintergrund hat Realogis, eines der marktführenden Beratungsunternehmen im Bereich Logistik- und Gewerbeimmobilien, die Ursachen für die überproportionale Entwicklung dieses Marktsegmentes untersucht. Die Ergebnisse werden erstmals auf der Immobilienmesse expo real veröffentlicht. Sie basieren auf regelmäßigen Umfragen unter rund 300 Investoren, die Realogis seit fünf Jahren kontinuierlich durchführt.


 

Die Logistikbranche hat sich in den Boomjahren neben der Automotive- und Maschinenbaubranche zum Aushängeschild der deutschen Wirtschaft weltweit entwickelt. Jahresumsätze um die 210 Mrd. € und überdurchschnittliche Wachstumszahlen im Bereich zwischen 3,50 bis 4,50 Prozent haben dazu geführt, dass institutionelle Investoren sukzessive Sicherheit darin gewonnen haben, neben den klassischen gewerblich geprägten Investments, wie Büro- und Einzelhandelsimmobilien, auch Logistikimmobilien in ihr Portfolio aufzunehmen. Dies liegt vornehmlich an der geringen Volatilität von Logistikimmobilien-Returns im Vergleich zu Büro- und Einzelhandelsimmobilien, geringeren Leerstandsquoten sowie vergleichsweise stabilerem Cashflow-Verlauf. Gerade in den Zeiten günstiger Refinanzierungskonditionen und der Tatsache dass Logistikimmobilien einen größeren Anteil ihres Total Returns aus dem Cashflow generieren – und somit bereits während der Haltedauer profitabel sind – und die Wertentwicklung nicht erst mit einem möglichen Verkauf der Immobilie generiert werden kann, hat sich die Nachfrage in den Jahren 2006 bis drittes Quartal 2008 drastisch gesteigert. Diese Faktoren und die Tatsache dass es sich um die „kapitalschonenste“ Assetklasse im Zuge einer Nachvermietung handelt – nachdem die Instandhaltungs- und Renovierungskosten während der Mietdauer sowie danach im Verhältnis zu anderen Assetklassen am geringsten sind – kann so durchaus von einem lange verkannten „Star“ in der Immobilienbranche gesprochen werden.


 

„Natürlich sind die Auswirkungen der weltweiten Wirtschaftskrise auch nicht am Logistikimmobilienmarkt Deutschland spurlos vorbeigegangen“, so Umut Ertan, Geschäftsführer der Realogis Investment GmbH. Auch hier sind 2008 im Verhältnis zu den Ausnahmejahren 2006 und 2007 Preiskorrekturen notwendig gewesen. Gleichwohl ist festzustellen, dass diese prozentual im Bereich der Logistikimmobilien mit durchschnittlich ca. 10 bis 15 Prozent geringer ausgefallen sind, als in den Bereichen Büro und Einzelhandel mit durchschnittlich 15 bis 20 Prozent Dies liegt an dem nach wie vor sehr geringen Angebot an modernen, langfristig vermieteten Logistikimmobilien an den Top-Ballungszentren. Durch das knappe Angebot und dem nach wie vor vorhandenen Nachfrageüberhang für Logistikimmobilien hat sich dieser Trend bis zum dritten Quartal 2009 bestätigt, so die Analyse von Realogis.


 

Stabile Mieten rund um den stadtnahen Speckgürtel an den Top-Standorten wie München, Stuttgart, Düsseldorf, Köln, Frankfurt (Cargo City Süd) und Hamburg haben 2009 dazu geführt, dass das Vertrauen der Investoren und vor allem der Banken in diesem Segment weiterhin vorhanden ist, wenngleich außerhalb dieses Speckgürtels Mietpreisrückgänge um 5 Prozent und an den sogenannten B-Standorten auch rückgängige Mieten um 5 bis 10 Prozent in 2009 zu beobachten sind. Auch hier lohnt als Vergleichs-Indikator der Blick auf die Assetklasse Büroimmobilie, in der auch an den Top-Standorten in Innenstadtlage Mietpreisrückgänge von mindestens 5 Prozent keine Ausnahme darstellen.


 

Ertan: „Die Spitzen-Renditen für langfristig vermietete Core- Logistikimmobilien haben sich trotz der relativen Mietpreisstabilität eingependelt bei einer Brutto-Anfangsrendite von 7,10 bis 7,25 Prozent an den Top-Standorten Hamburg, Frankfurt/Flughafen und München.“ Zum dritten Quartal 2008 konnten noch Bruttoanfangsrenditen bis zu 6,45 Prozent an diesen Standorten sowie in der Cargo City Süd in Frankfurt erzielt werden. Eine Spitzenrendite unter 7,10 % Rendite konnte auch an den absoluten Top-Standorten in 2009 nicht mehr verzeichnet werden. In Düsseldorf, Köln und Stuttgart konnte kein Abschluss unter 7,50 Prozent Bruttoanfangsrendite für langfristig vermietete Logistikimmobilien verzeichnet werden.


 

Außerhalb der Top-Standorte stellt sich das Preisgefüge bundesweit sehr unterschiedlich dar und es ergeben sich, bedingt durch die Attraktivität des Standortes, größere Spannen. Ertan: „Bei einer mittelfristig vermieteten Logistikimmobilie an so genannten Logistikclustern abseits der Ballungszentren werden durchschnittliche Bruttoanfangsrenditen zwischen 8,35 und 8,75 Prozent gehandelt, wobei letztere eher im ersten Halbjahr 2009 erzielt wurden und sich zwischenzeitlich eine Bodenbildung zwischen 8,30 bis 8,75 Prozent erkennen lässt.“ Überdurchschnittliche Laufzeiten von mindestens 8 bis 10 Jahren, führen in diesen Regionen zu Renditen um die 7,70 bis 8,25 Prozent. „Um diese Top-Werte zu erreichen, muss auch die Bonität des Mieters sehr gut sein“, so Ertan.


 

Zusammenfassend ist festzustellen, dass die Logistikimmobilie sich zwischenzeitlich neben der Büro- und Einzelhandelsimmobilie als Assetklasse voll etabliert hat und auch in 2010 mit ca. 10 Prozent der Gesamtinvestitionen, gemessen am Gesamtmarkt, eine bedeutende Rolle einnehmen wird. Durch den massiven Rückgang der Projektentwicklungstätigkeit im Bereich der Logistikimmobilien in den vergangenen 12 Monaten ist zu dem ohnehin knappen Kontingent an Logistikimmobilien an den Top-Standorten kein nennenswerter Neubestand hinzugekommen, sodass aus heutiger Sicht für 2010 weiterhin von einem Nachfrageüberhang und einem stabilen Preisniveau ausgegangen werden kann.

 

Ertan: „Die weitläufige Meinung der meisten Investoren stützt auch die Prognose, dass die Talsohle durchschritten ist und aktuell noch zu sehr günstigen Konditionen eingestiegen werden kann.“


 

Über die Firmengruppe Realogis – www.realogis.de<