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Logistikmarkt München: Verstärkte Nachfrage

LOGO - BNP Paribas Real Estate GmbH

 

 

 

 

Pressemitteilung von BNP Paribas Real Estate:

BNP Paribas Real Estate veröffentlicht Daten zum ersten Halbjahr 2013

Logistikmarkt München: Verstärkte Nachfrage

München, 14. August 2013 – Der Flächenumsatz des Münchener Logistik- und Lagerflächenmarkts beläuft sich im ersten Halbjahr 2013 auf 90.000 m². Damit liegt das Ergebnis 32 % niedriger als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum und weiter deutlich unter dem langjährigen Durchschnitt. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE).

„Allerdings ist zu berücksichtigen, dass dafür vor allem das sehr verhaltene erste Quartal verantwortlich ist. Dagegen zog die Nachfrage in den zurückliegenden drei Monaten deutlich an, sodass im zweiten Quartal 54.000 m² umgesetzt wurden“, erläutert Hans-Jürgen Hoffmann, Bereichsleiter Industrial Investment & Services der BNP Paribas Real Estate GmbH. Für das bislang relativ schwache erste Halbjahr sind unterschiedliche Gründe verantwortlich, vor allem aber ein kaum vorhandener Überhang aus dem Vorjahr, da kurz vor Jahresende noch einige große Verträge unterzeichnet werden konnten. Diese Situation trug dazu bei, dass im ersten Halbjahr kaum größere Abschlüsse registriert werden konnten. Hinzu kommt, dass der Anteil der Eigennutzer-Deals in München, ähnlich wie in Berlin, mit unter 10 % bislang ausgesprochen gering ausfällt.

Den höchsten Umsatzanteil weisen im ersten Halbjahr Logistikdienstleister auf, die gut 32 % zum Ergebnis beigetragen und ihren relativen Anteil im Vergleich zum Vorjahreszeitraum damit deutlich ausgebaut haben. Auf Platz zwei folgen Handelsunternehmen, auf die knapp 31 % des Umsatzes entfielen. Erheblich geringer als im letzten Jahr fiel die Beteiligung von Industrie- und Produktionsunternehmen aus: Sie kommen lediglich auf etwa 20 %. Ein Grund hierfür ist auch darin zu sehen, dass gerade die Automotive-Branche eine Reihe großflächiger Maßnahmen bereits in den beiden Vorjahren durchgeführt hat. Alle übrigen Branchengruppen trugen erwartungsgemäß nur in relativ bescheidenem Umfang zum Gesamtumsatz bei.
Das bisherige Ergebnis ist auch vor dem Hintergrund zu bewerten, dass 50 % des Umsatzes auf Flächen bis 3.000 m² entfallen. Weitere 10 % trägt die Kategorie 3.000 bis 5.000 m² bei. Gerade im kleinteiligen und mittleren Flächensegment war demzufolge eine ausgesprochen lebhafte Nachfrage zu verzeichnen. Dagegen wurde bislang nur ein Großabschluss über 18.000 m² durch die trinks Süd GmbH registriert. Die Größenklasse über 20.000 m² ist in den ersten sechs Monaten des Jahres noch nicht besetzt. Diese Struktur unterstreicht noch einmal, dass vor allem fehlende Großabschlüsse für den eher verhaltenen Umsatz verantwortlich sind.
Keine Veränderung beim Flächenangebot, Spitzenmiete zieht an

An der Angebotssituation im Großraum München hat sich grundsätzlich nichts geändert. Nach wie vor besteht gerade in den besonders präferierten Lagen ein Engpass bei großen, modernen Logistik- und Lagerflächen. Auch diese Situation trägt in gewissem Umfang dazu bei, dass vor allem große Vertragsabschlüsse im bisherigen Jahresverlauf Mangelware geblieben sind. Viele Unternehmen, die Flächen suchen, sind nicht bereit, übermäßige Kompromisse bei der Ausstattungsqualität oder den Standortwünschen einzugehen und verschieben daher ihre Anmietungsentscheidung. Insbesondere in den bevorzugten Lagen im östlichen und nördlichen Münchener Umland ist dies zu beobachten. Eine kurzfristige Entspannung der Angebots-und-Nachfrage-Relation gerade in diesen Marktsegmenten zeichnet sich momentan allerdings nicht ab, da die im Bau befindlichen Logistikflächen bereits vor Fertigstellung zu großen Teilen vom Markt absorbiert worden sind.

Dass die Nachfrage insgesamt durchaus gut ist, wird auch dadurch unterstrichen, dass die Spitzenmiete in den letzten drei Monaten angezogen hat. Aktuell liegt sie bei 6,40 €/m² und damit 20 Cent höher als im ersten Quartal. Mitverantwortlich hierfür ist auch der zunehmende Wettbewerb um das begrenzte Angebot an kurzfristig verfügbaren, modernen Flächen. Mit dieser Entwicklung konnte sich München von Frankfurt absetzen und stellt wieder den teuersten Logistikstandort Deutschlands dar.
Wie bereits im letzten Jahr wurden die auswertbaren Mietvertragsabschlüsse vor allem im hochpreisigen Marktsegment getätigt. So entfielen jeweils rund ein Drittel des Flächenumsatzes auf die Top-Kategorie über 6,00 €/m² sowie die zweitteuerste Preisklasse von 5,50 bis 6,00 €/m². Mit gut 23 % folgen Verträge zwischen 5,00 und 5,50 €/m². Ältere, qualitativ schlechtere Flächen spielten dagegen nur eine untergeordnete Rolle. Hier zeigt sich eindeutig, dass die Nachfrage sich mehr und mehr auf moderne Top-Flächen konzentriert. An keinem anderen deutschen Logistikstandort werden so viele hochpreisige Verträge verzeichnet wie in München.
Ausblick

„Die aktuell spürbar lebhaftere Nachfrage dürfte im zweiten Halbjahr zu einer Umsatzsteigerung beitragen. Trotzdem werden die sehr guten Ergebnisse der Vorjahre aller Voraussicht nach nicht erreicht werden können. Besonders die fehlenden Großabschlüsse von Produktionsunternehmen, vor allem aus der Automobilindustrie, und von Handelsbetrieben können auch durch zahlreiche kleinteilige Abschlüsse nicht vollständig kompensiert werden. Trotzdem besteht eine realistische Chance, den durchschnittlichen Flächenumsatz der letzten zehn Jahre in Höhe von rund 250.000 m² auch in diesem Jahr zu erreichen“, so Hans-Jürgen Hoffmann.

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