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Frankfurt - Das bundesweite Transaktionsvolumen für Logistik- und Industrieimmobilien hat nach dem drastischen Einbruch in 2009 zum zweiten Mal hintereinander zugelegt. Mit 1,2 Mrd. Euro in 2011 ist der 5-Jahresschnitt zwar wegen der beiden herausragenden Jahre 2006 und 2007 (jeweils deutlich über der 2 Mrd.-Marke) um 29 % unterschritten, der 1- Jahresvergleich zeigt aber ein Plus von 13 %. Damit folgt der Logistikbereich der Entwicklung aller Assetklassen: zusammen wurde für den Gewerbeimmobilienbereich 2011 deutschlandweit ein Zuwachs von 22 % notiert (2011/2010: + 22 % auf 23,5 Mrd. Euro).

Deutlich im zweistelligen Bereich ist die Anzahl der Transaktionen gestiegen (+41 % gegenüber 2010). Dabei lag das Verhältnis Einzel-/Portfoliotransaktionen bei 58:7 (2010: 43:3). Mit rund 160 Mio. Euro die größte Transaktion war 2011 die Übernahme des in Australien geführten IIF (ING Industrial Funds) durch ein von der Goodman Gruppe angeführtes Investorenkonsortium. 11 Objekte des Fonds lagen in Deutschland. Das Volumen dieses größten Portfoliodeals war allerdings deutlich kleiner als die größte Portfoliotransaktion in 2010 (330 Mio. Euro). Einzeltransaktionen zeigten mit einem Volumen von insgesamt rund 900 Mio. Euro ein Plus von 35 % und machten damit Dreiviertel des Transaktionsergebnisses im Logistikbereich aus. "Die Zunahme der Anzahl der Transaktionen zeigt, dass sich die Preisvorstellungen bei Käufern und Verkäufern eher wieder treffen", so Simon Beyer, Leiter Industrial Investment Jones Lang LaSalle Deutschland.

Asset/Fund Manager dominieren auf Käuferseite

Die Asset/Fund Manager dominierten mit einem Anteil von 57% (ca. 680 Mio. Euro) und über 20 Transaktionen das Investmentgeschehen. Die zweit- und drittplatzierten Käufer, Entwickler und Offene Fonds, investierten zusammen nicht einmal die Hälfte dieser Summe. Insgesamt deckten diese drei Investorentypen 80 % des Transaktionsvolumens ab. Auf Verkäuferseite war die Dominanz der TOP 3 (93 % des Transaktionsvolumens) noch stärker mit einer Änderung in der Reihenfolge und den Corporates als drittstärkster Gruppe: während die Entwickler bei 19 Verkaufsaktivitäten rund 550 Mio. Euro eingenommen haben, bauten die Asset/Fund Manager ihren Bestand unterm Strich auf. Auf die Corporates entfielen immerhin ein Viertel aller verkauften Logistikimmobilien, das Volumen von unter 200 Mio. Euro macht deutlich, dass es sich dabei um kleinere Transaktionen gehandelt hat.

Ausländische Investoren stark engagiert im Logistikbereich

Erstmals seit 2008 bestimmten die ausländischen Investoren wieder das Marktgeschehen. Mit fast dreimal so vielen Transaktionen wie im Vorjahr (2011: 30) erreichten sie ein Volumen, das mit über 800 Mio. Euro deutlich höher lag als das Kapital, das von deutschen Anlegern kam (knapp unter 400 Mio. Euro). "Interessanterweise zeichnet nur auf dem Hotelmarkt mit 78% ein höherer Anteil internationaler Investoren für das Transaktionsvolumen verantwortlich. Sowohl in der Assetklasse Büro (nationale Investoren: 78 %) als auch im Retailsektor (nationale Investoren: 55%) dominieren weiterhin die nationalen Investoren.

Sicherheit nach wie vor Investmentstrategie der ersten Wahl

48 % des Transaktionsvolumens und die meisten Deals fallen nach wie vor zwar auf Top-Objekte mit langfristigen Mietverträgen. Zugenommen hat aber auch der Anteil des Volumens bei Core+ Objekten (von 14% in 2010 auf 32%). Gemessen an der Anzahl der Deals legten Investments mit Value-Add Charakter deutlich zu. Gleichwohl war ihr damit erzieltes Volumen über die Hälfte kleiner als die größte Portfoliotransaktion 2010 in dieser Risikoklasse. "Investoren sind wieder in allen Anlageprofilen zurück. Dieser Trend wird sich in 2012 fortsetzen. Die gut gefüllte Pipeline an Transaktionsmöglichkeiten, Verhandlungen, die Erfreuliches verheißen, lassen uns derzeit von einem Ergebnis ausgehen, das ein weiteres Mal das Vorjahr übertreffen wird - vorausgesetzt mögliche Auswirkungen der Eurokrise auf die deutsche Industrie und den Handel bleiben beherrschbar," so Beyer.

Spitzenrenditen stehen auch 2012 unter Druck - weiterer Rückgang wahrscheinlich

Die Netto-Anfangsrendite für erstklassige Logistikobjekte in besten Lagen hat sich in den "Big 6" in den vergangenen 12 Monaten weiter um durchschnittlich 12 Basispunkte reduziert. Sie erreichte zum Jahresende in den untersuchten Regionen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Stuttgart und München einen durchschnittlichen Wert von 6,98 %. Die Spanne reichte von 6,75 % in Frankfurt und Hamburg bis zu 7,45 % in Berlin. Da eine auch für 2012 erwartet stabile Nachfrage nach absoluten Top-Objekten auf ein weiter sehr begrenztes Angebot treffen wird, ist eine erneut leicht rückläufige Spitzenrendite (um 10 - 15 Basispunkte) wahrscheinlich.

Expertin: Dorothea Koch, Dorothea.Koch@eu.jll.com

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