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MIPIM, Cannes / London / Frankfurt – Die europäischen Investitionen in Industrie-Immobilien* beliefen sich 2011 auf 9,9 Mrd. Euro, entsprechend einem Plus im Jahresvergleich von18 %. Dazu beigetragen hat in den letzten drei Monaten 2011 ein Volumen von etwas mehr als 3 Mrd.Euro, das höchste Quartalsergebnis seit Ende 2007. In der Statistik rangiert 2011 damit hinter denBoomjahren von 2006 und 2007 als Top 3.

„Die Zahlen zeigen, dass Industrie-Immobilien europaweit trotz konjunkturellem Gegenwind weiter einbeträchtliches Interesse auf sich ziehen“, so Penny Hacking, Leiterin European Industrial CapitalMarkets bei Jones Lang LaSalle. Und weiter: „Dabei beobachten wir eine steigende Nachfrage durcheine zunehmende Vielfalt an Investoren, insbesondere globale Player, die größere Portfolio-Transaktionen in Europa suchen.”

Europäischer Investmentmarkt für Industrie-Immobilien auf Vierjahres-Hoch

60 % des gesamten Volumens entfielen auf drei Märkte: Großbritannien (mit einem Anteil von 40 %,entsprechend 4 Mrd. Euro), Deutschland (12 %, 1,2 Mrd. Euro) und Frankreich (9 %, 900 Mio. Euro)blieben die gesuchtesten Märkte. „Die Investitionstätigkeit konzentrierte sich verstärkt auf diese dreiMärkte im Verlauf des zweiten Halbjahres, als die Investoren scharenweise auf solche Märkte miteinem großen Bestand an handelsfähigen Immobilien strömten, die sie als „sicheren Hafen“einstuften“, so Alexandra Tornow, Leiterin EMEA Industrial and Logistics Research bei Jones LangLaSalle. Von dem starken Wettbewerb um das begrenzte Angebot an Core-Assets auf den drei Core-Märkten profitierten auch die benachbarten Benelux-Länder. Dort stieg das Volumen für 2011 um126 % auf 820 Mio. Euro.

Das stärkste Wachstum wurde in den mittel- und osteuropäischen Core-Märkten TschechischeRepublik, Ungarn, Polen und der Slowakei verzeichnet. Dort legte das Transaktionsvolumen um156 % auf 630 Mio. Euro zu. Damit erreichte das in dieser Region investierte Kapital mit einem Anteilvon 6 % am gesamteuropäischen Industrie-Immobilien-Volumen seinen bislang höchsten Anteil.Gepusht wurde das Volumen durch zwei große Portfolio-Transaktionen in der TschechischenRepublik, die mehr als die Hälfte des mittel- und osteuropäischen Gesamtvolumens ausmachten. EinRückgang von fast 50 % im Jahresvergleich auf 260 Mio. Euro musste demgegenüber für Russlandnotiert werden. Größere Schwankungen des Transaktionsvolumens auf dem russischen Industrie-Immobilien-Markt sind aufgrund der nach wie vor limitierten Verfügbarkeit von Produkten voninternationalem Standard grundsätzlich nicht überraschend. Die Nachfrage nach Anlageobjektensolchen Standards ist nach wie vor vorhanden, die Transaktions-Pipeline für 2012 gut gefüllt.

In 2011 dominierten grenzüberschreitende Transaktionen** auf dem Markt für Industrie-Immobiliendas Geschehen. Insgesamt kamen sie auf ein Volumen von 6,5 Mrd. Euro und einen Anteil von 65 %am europäischen Gesamtvolumen. Gegenüber 2010 legten solche Kapitaltransfers damit deutlich zu(+34 %). „Strukturelle Veränderungen auf dem Logistiksektor haben den Gebäudetyp in den letztenJahren qualitativ nachhaltig beeinflusst. Die Assetklasse ist für viele institutionelle Investoren, vorallem für globale Player, erst dadurch interessant geworden“, so Alexandra Tornow.

Globale Kapitalsammelstellen waren für 38 % des europäischen Gesamtvolumens verantwortlich, imVergleich zu 13% in 2010 and dem bislang höchsten Anteil von 30% in 2005. Mehr als die Hälftedieses Kapitals (1,7 Mrd. Euro) wurde 2011 in Großbritannien angelegt, in Deutschland waren es575 Mio. Euro. Die starke Fokussierung dieser Investorengruppe auf die wichtigstenwesteuropäischen Investmentmärkte für Industrie-Immobilien zeigt den sicherheitsorientiertenAnlagefokus dieser Gruppe. Allerdings: „Beispiele für Investitionen derselben Gruppe in Ländern wieRussland, Italien und Spanien stehen für die zunehmende Attraktivität neuer, an prominente Nutzerlangfristig vermieteter, Logistik-Immobilien in Märkten mit einem mittelfristig höherenWachstumspotential, gleichzeitig aber auch höherem Risiko“, fügt Penny Hacking hinzu.

Wenngleich der anhaltend starke Wettbewerb der Investoren um Core-Assets in einigen Märkten2011 zu einer Renditekompression führte, blieb die gewichtete europäische Netto-Anfangsrenditeinsgesamt in den letzten drei Quartalen von 2011 stabil bei 7,40%. „Wir gehen davon aus, dass sichan diesem Renditeniveau 2012 nichts ändern wird. In Anbetracht der Tatsache, dass die Erwartungenfür ein Mietpreiswachstum heruntergeschraubt wurden, wird auch das Kapitalwachstum in diesemJahr eher schwach bleiben“, so Alexandra Tornow. Angekurbelt durch die attraktive Verzinsung derlaufenden Erträge (income return) werde sich aber die Investitionstätigkeit auf dem Industriesektor imlaufenden Jahr in etwa auf dem gleichen Niveau wie 2011 bewegen – vorausgesetzt die Risiken ausStaatsverschuldung und Eurokrise bleiben beherrschbar und die Unsicherheiten bei derFremdkapitalfinanzierung weiten sich nicht aus.

** Bei grenzüberschreitenden Investitionen stammen Käufer, Verkäufer oder beide von außerhalb des Landes, in dem sich das Investitionsobjektbefindet.

Expertin: Alexandra Tornow, alexandra.tornow@eu.jll.com