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Deutscher Lager-/Logistikflächenmarkt dank höherer Eigennutzerumsätze mit gutem Jahresstart

Frankfurt - Im ersten Quartal 2012 wurde auf dem deutschen Lager- und Logistikflächenmarkt ein Flächenumsatz (Eigennutzer und Vermietungen) von insgesamt 1,14 Mio. m² registriert, damit 18 % weniger als im ersten Quartal des Rekordjahres 2011 (Q1 2011: 1,39 Mio. m²). Dennoch markiert das Ergebnis den zweitbesten Wert eines ersten Quartals in den letzten fünf Jahren, der 5-Jahres-Durchschnitt wurde um 17 % übertroffen. Dies obwohl 2012 bis dato keine Anmietungen jenseits der 100.000 m² realisiert werden konnten, wie etwa vor einem Jahr. "Nach dem Rekordjahr 2011 war eine leichte Abschwächung von uns erwartet worden. Der Markt hat sich normalisiert - auf einem hohen Niveau", so Rainer Koepke, Leiter Industrie Immobilien Jones Lang LaSalle Deutschland. Und weiter: "Für das Gesamtjahr gehen wir nach wie vor von einem Flächenumsatz aus, der mit über 4 Mio. m² im 5-Jahres-Durchschnitt liegen wird." Zum insgesamt guten Quartalsergebnis hat insbesondere der Anstieg der Eigennutzerumsätze beigetragen. Sie legten um rund 45 % auf über 420.000 m² zu. Dagegen gingen die Vermietungen um rund ein Drittel zurück. "Dieser Trend wird uns das ganze Jahr über begleiten", so Koepke.

Unterschiedliche Umsatzentwicklung in den Big 5 Ballungsräumen

In den Big 5 Ballungsräumen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt inkl. Wiesbaden/Mainz, Hamburg und München) wurden in den ersten drei Monaten rund 436.000 m² Flächen umgesetzt und damit im Jahresvergleich 15% weniger. Deutlich übertroffen (+ 21 %) zeigt sich das Volumen des 5-Jahres-Durchschnitts. Wie in den Vorjahren waren vor allem große Flächen nachgefragt, der Umsatz ging mit 3 % nur leicht zurück. Der Anteil der Anmietungen in der Größenordnung ab 5.000 m² lag bei 59 %. Deutlich zugenommen (von 10 % auf 32 %) haben die Eigennutzerumsätze. Auch die beiden größten Deals in den Big 5 waren Eigennutzerumsätze, beide in der Region Hamburg (in Henstedt-Ulzburg errichtet der Discounter Netto ca. 35.000 m², in Hamburg/Wilhelmsburg baut die PCH Packing Center GmbH ca. 25.000 m²).

Die Umsatzvolumina waren regional sehr unterschiedlich. Trotz des Rückgangs gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres von knapp einem Viertel dominierte die Region Hamburg mit 130.000 m². Auch Berlin und Frankfurt (inkl. Wiesbaden und Mainz) mussten Einbußen hinnehmen (- 30 % bzw. -20 %), verteidigten aber Platz zwei und drei. Im Plus gegenüber dem Vorjahresquartal notierten München und Düsseldorf (+ 20 % und + 39 %).

Auf Unternehmen aus dem Bereich Transport/Verkehr/Lagerhaltung entfiel ein Drittel des in den Big 5 umgesetzten Volumens, weitere 27 % bzw. 25 % auf Industrie- und Handelsunternehmen. Etwas höher liegt der Anteil der erstplatzierten Branche bei Abschlüssen ab 5.000 m² (knapp 40 %).

Die Spitzenmiete für Lagerflächen ab 5.000 m² blieb in den ersten drei Monaten in allen betrachteten Regionen stabil. Die höchsten Spitzenmieten werden in den Regionen München (6,30 Euro/m²/Monat) und Frankfurt (6,00 Euro/m²/Monat) erzielt, die niedrigsten mit 4,70 Euro/m²/Monat in der Region Berlin. "Trotz der Knappheit der zur Verfügung stehenden Bestandsobjekte ist der Spielraum beim Mietpreis begrenzt, da die Hauptmietergruppe, die Logistiker, unverändert unter hohem Kostendruck der Auftraggeber steht", so Koepke. Und weiter: "Das Angebot an Bestandsimmobilien bleibt auf absehbare Zeit knapp, spekulative Projektentwicklung findet nur an A-Standorten statt, wo potentielle Investoren auch den Abschluss von Fünfjahres-Verträgen akzeptieren."

Umsatz außerhalb der Big 5 Ballungsräume über dem fünfjährigen Schnitt

Der Umsatz außerhalb der Big 5 Ballungsräume* hat mit ca. 703.000 m² den Vorjahreswert um 20 % unter-, den 5-Jahresschnitt gleichzeitig um 14% überschritten. Für den Rückgang im Vergleich zum Vorjahr waren die Vermietungsumsätze verantwortlich. Sie verbuchten ein Minus von 35 %. Eigennutzerumsätze legten dagegen um 18% zu. "Das sehr knappe Angebot an Bestandsimmobilien über 5.000 m² und die von Entwicklern und Investoren geforderten langen festen Mietvertrags-laufzeiten von 10 Jahren in den B-Lagen sorgen für die Verlagerung zu Eigennutzeraktivitäten. Und nicht zuletzt die gute Ertrags- und Liquiditätslage vieler Unternehmen aus Handel und Industrie verstärken diese Entwicklung", so Koepke. Über die Hälfte des Umsatzvolumens außerhalb der Big 5 -Ballungsräume wird von Unternehmen aus der Branche Transport/Verkehr/Lagerhaltung generiert, Industrieunternehmen folgen mit einem Anteil von einem Drittel und Handelsunternehmen mit 16%.

Die Region Rhein-Neckar erweist sich als stärkster Magnet: Flächen mit einem Volumen von insgesamt ca. 158.000 m² wurden hier von Nutzern angemietet oder für den Eigenbedarf gebaut. Auf deutlich niedrigerem Niveau bewegen sich die Umsätze in den Regionen Bremen (53.000 m²), Erfurt (47.000 m²) und des Ruhrgebiets (42.000 m²).

Rainer Koepke abschließend: "Für den weiteren Jahresverlauf gilt es zu beobachten, ob sich der Trend der letzten Jahre zum Outsourcing der Immobilie weiter zurückdreht in Richtung Eigennutzerentwicklung. Bei Laufzeiten ab 10 Jahren ist es angesichts der niedrigen Zinsen unter Umständen wirtschaftlicher, die Immobilie im Eigentum zu haben". Dann entfiele auch die Indexierung, die bei langjährigen Mietverträgen und mittelfristig steigender Inflation zu Mietpreissteigerungen über das in der Vergangenheit eher flache Marktmietpreisniveau führen kann.
___ * In diese Zahlen fließen ausschließlich Flächenumsätze ab einer Größe von mindestens 5.000 m² ein

Expertin: Dorothea Koch, Dorothea.Koch@eu.jll.com

www.joneslanglasalle.de