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Der europäische Lagerflächenvermietungsmarkt

Der europäische Lagerflächenvermietungsmarkt mit Rekordumsatz in 2008

Investitionen in Logistikimmobilen allerdings deutlich gesunken

Die zukünftige Mieternachfrage wird von Flächen- und Kostenoptimierung bestimmt

MIPIM, Cannes, 10. März 2009 - Der europäische Lagerflächenvermietungsmarktbewegte sich 2008 insgesamt noch auf einem sehr hohen Niveau Mit einem Umsatzvon 14,3 Mio. m² (Vermietungen plus Eigennutzer) in zwölf untersuchten Ländern(Belgien, Deutschland, Frankreich, Großbritannien, Irland, Italien,Niederlande, Polen, Russland, Spanien, Tschechien, Ungarn) konnte dieRekordmarke von 2007 noch einmal leicht getoppt werden.

Trotz des hohen Umsatzvolumens zeigte sich der Mietermarkt insgesamt allerdingsschon verhaltener. Das Rekordergebnis wurde durch deutliche Umsatzsteigerungenin nur vier der zwölf untersuchten Märkte erzielt (Belgien + 36%,Großbritannien + 15%, Polen + 24% und Tschechien +10%). Demgegenüber gab esfünf Märkte mit leichten bis deutlichen Umsatzrückgängen (Ungarn -7%,Deutschland - 9%, Spanien -13%, Irland - 32% und Russland - 35%). Die übrigendrei Märkte bewegten sich mit einem ähnlichen Vermietungsvolumen wie im Vorjahrnoch auf stabilem Niveau.

„Die Märkte, die 2008 eine Umsatzsteigerung erzielen konnten, profitierten vonanhaltendem Outsourcing sowie einem strukturellen Umbruch desEinzelhandelssektors (z.B. expandierendes Discountersegment und e-Commerce),die in großflächige Anmietungen seitens der Kontraktlogistiker undEinzelhandelsunternehmen resultierten", so Chris Staveley, Leiter des Pan-EuropeanCapital Markets Teams für Büro- und Industrieinvestments. Und weiter: „Aufgrundder Unsicherheiten über die weiteren wirtschaftlichen Entwicklungen war imLaufe des Jahres eine deutliche Veränderung der Nutzernachfrage zu spüren.Flächen- und Kostenoptimierung rückten zunehmend in den Fokus der Mieter. Dieshat zu einer beginnenden Neuausrichtung der Standortpräferenz sowie in denletzten Monaten des Jahres auch vermehrt zur Flächenkonsolidierung geführt. Wirerwarten, dass sich diese Tendenz 2009 noch verstärken wird".

Ein Rekordvolumen wurde 2008 auch bei den Fertigstellungen erzielt. Rund 10,7Mio. m² neue Logistikflächen kamen europaweit auf den Markt, 12% mehr als nochim Vorjahr. Möglich wurde diese Entwicklung durch die noch in der Zeit vor demsich rapide verschlechterten Wirtschaftsumfeld ins Leben gerufenenBauaktivitäten. Ebenso wie die Flächenumsätze verlief aber auch dieEntwicklungstätigkeit 2008 nicht mehr einheitlich. So wurden zum Beispiel inUngarn (+ 93 %) und Deutschland (+ 83 %) deutlich mehr Flächen fertig gestellt,während das Volumen in Tschechien bereits um 30 % zurückging.

„Insbesondere spekulative Projekte waren von Zurückstellungen betroffen, Endedes Jahres nahm darüber hinaus auch die Zahl der Baustarts für nichtspekulative Entwicklungen deutlich ab. Das wirdsich in 2009 fortsetzen.Insgesamt rechnen wir mit einem deutlich geringen Fertigstellungsvolumen als inden letzten beiden Jahren ", so Alexandra Tornow, Leiterin IndustrialResearch EMEA.

Mietpreiswachstum 2008 insgesamt rückläufig - 2009 mehr Märkte betroffen

Der europäische Mietpreisindex für erstklassige Logistikimmobilien von JonesLang LaSalle entwickelte sich für das Gesamtjahr 2008 noch positiv. Allerdingsverlangsamte sich das Mietpreiswachstum in 25 untersuchten Märkten (Antwerpen,Amsterdam, Barcelona, Berlin, Birmingham, Brüssel, Budapest, Dublin,Düsseldorf, Frankfurt, Glasgow, Hamburg, Leeds, London, Lyon, Madrid, Mailand,Manchester, Moskau, München, Paris, Prag, Rotterdam, Stockholm und Warschau)über das Jahr auf nur noch 1,3% (2007: 2,3%). Dabei konnten insgesamt nur noch10 Märkte Mietpreissteigerungen erzielen, in 12 Märkten blieben die Wertestabil, während in London, Lyon und Dublin bereits weniger an Miete zu bezahlenwar. In 2009 wird mit einem Rückgang der Mietpreise in deutlich mehr Märkten zurechnen sein.

In den wichtigsten westeuropäischen Logistikhubs wie zum Beispiel Amsterdam,Hamburg, Paris oder Rotterdam, die sich durch starke Transportinfrastruktur(Flug- und Seehäfen, Verkehrsknotenpunkte) sowie hohe Bevölkerungszahlenauszeichnen, bleiben die Belegungsraten hoch und das Flächenangebot begrenzt.Eine insofern an den genannten Standorten erwartete stabilere Mieternachfrageals in weniger Infrastruktur starken Märkten könnte 2009 die Mietpreise relativstabil halten.

Fallende Mieten sind hauptsächlich dort zu erwarten, wo eine geringereNachfrage ein stärkeres Anstiegen der Leerstände nach sich ziehen wird. Dieswird vermehrt in Märkten zu beobachten sein, in denen eine erhöhte Bautätigkeitin den letzten Jahren zu einem signifikanten Bestand an Logistikflächen geführthat. Hierzu zählen die osteuropäischen Märkte wie Budapest, Prag und Warschau,aber auch westeuropäische Standorte außerhalb der großenVerkehrsinfrastruktur-Hubs. Aufgrund der sich ändernden Standortstrategienkönnten diese Märkte 2009 stärker von Abwanderungen bzw. Rückgang derNeuanmietungen betroffen sein.

Deutlicher Rückgang der Investmenttätigkeiten in 2008 - Großbritannien bleibttrotz Verlusten auf Platz 1 - 2009 weitere Preiskorrekturen

Der europäische Immobilieninvestmentmarkt für Logistikimmobilien zeigte 2008einen deutlichen Rückgang des Investmentvolumens. Rund 8,4 Mrd. Euro wurdeneuropaweit investiert, entsprechend 44 % weniger als im Vorjahr. Bemerkenswertist aber, dass die Logistikimmobilie im Vergleich zu den meisten anderenAssetklassen besser abgeschnitten hat. So lag der Rückgang desInvestmentvolumens bei Büros etwa bei 56%, bei gemischt genutzten Objekten bei51 % und für Hotelimmobilien bei 72%. Lediglich Einzelhandelsimmobilien konntenbesser abschneiden. Hier betrug der Rückgang nur 40%.

„Das Vertrauen der Investoren hat zweifelsohne unter der Finanzkrise gelitten.Logistikobjekte blieben allerdings aufgrund ihrer langfristigen stabilerenEntwicklung ein nachgefragtes Produkt, und daran wird sich auch in 2009 nichtsändern", so Chris Staveley. „Allerdings werden wir auch in diesemMarktsegment noch weitere Preiskorrekturen erleben, insbesondere in denMärkten, die aktuell unter dem langfristigen Durchschnitt ihrer Spitzenrenditeliegen wie zum Beispiel die osteuropäischen Märkte oder Frankreich, Italien undSpanien. Daher erwarten wir, dass die Investoren auch 2009 noch zurückhaltendsein werden. Eine Reihe von institutionellen Investoren sind aber bereitswieder intensiv auf der Suche nach Investments".

Insgesamt rund 50 % des Gesamtinvestitionsvolumens wurden 2008 in nur zweiMärkten erzielt. Trotz einer Halbierung des Volumens auf 2,4 Mrd. Euro warGroßbritannien mit 30 % des Gesamtvolumens auch 2008 der stärksteInvestmentmarkt. Deutschland hielt mit einem Anteil von 20 % am Gesamtvolumenseinen zweiten Platz aus dem Vorjahr und verzeichnete mit 1,7 Mrd. Euro darüberhinaus den geringsten Rückgang (- 28 % zum Vorjahr).Mit lediglich rund 600 Mio.Euro blieben die Aktivitäten in Osteuropa dagegen auf weiterhin niedrigemNiveau, auch wenn sich ihr Anteil am Gesamtvolumen von 5 % in 2007 auf 7 % in2008 erhöht hat.Die meisten Gelder investierten die nicht börsennotiertenFonds, ihr Anteil am Transaktionsvolumen lag bei 31 %, gefolgt von nichtbörsennotierten Entwicklern (23%). Allerdings waren die getätigten Verkäufedieser Investorengruppe - wie auch schon 2007 - in der Summe höher als neueDirektinvestitionen.

Rendite steigt auf über 7 % - Weitere Zunahme in 2009 erwartet

Die gewichtete europäische Nettoanfangsrendite für erstklassigeLogistikimmobilien ist seit ihrem Rekordtief im 3. Quartal 2007 um 130Basispunkte auf 7,3% Ende 2008 gestiegen. In Westeuropa registrierten dabeiGroßbritannien und Irland die stärksten Preiskorrekturen. Seit Ende 2007 legtedie Spitzenrendite in London um 150 Basispunkte zu, in Birmingham, Glasgow undManchester zwischen 200-225 Basispunkte und in Dublin um 240 bp. Nochdeutlicher fielen die Preiskorrekturen nur in den osteuropäischen Staaten aus:Moskau 275bp, Budapest und Prag 150bp und Warschau 150bp. In den fünfLogistikregionen Deutschland (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München)lag die durchschnittliche Nettoanfangsrendite bei 7,13 %. Im Einjahresvergleichzeigte sich damit ein Plus von 81 Basispunkten, gegenüber dem Rekordtief vondurchschnittlich 6,25 % im 2.Quartal 2007 sind es noch einmal 7 Basispunktemehr. Damit gehört Deutschland neben Belgien und den Niederlanden zu denLändern mit der geringsten Veränderung", so Chris Staveley.

Expertin: Alexandra Tornow, alexandra.tornow@eu.jll.com<o:p></o:p>