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Frankfurt am Main – Die bereits seit Längerem zu beobachtende Erfolgsstory von Logistik-Investments hat sich im ersten Quartal 2017 nicht nur fortgesetzt, sondern sogar nochmal an Tempo zugelegt. Mit einem bundesweiten Transaktionsvolumen von knapp 2,15 Mrd. € wurde ein neuer, spektakulärer Umsatzrekord für die ersten drei Monate aufgestellt. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
 
„Dabei wurde das Vorjahresergebnis um stolze 162 % übertroffen“, sagt Hans-Jürgen Hoffmann, Head of Industrial Services & Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Betrachtet man den zehnjährigen Durchschnitt, so wurde dieser sogar um 185 % überboten. Zu diesem außergewöhnlichen Resultat beigetragen hat nicht zuletzt ein ungewöhnlich großer Portfolioverkauf von Hansteen an ein Konsortium aus Blackstone und M7, der mit knapp 1 Mrd. € in die Quartalsbilanz eingeht.“ Vor diesem Hintergrund verwundert es nicht, dass Paketdeals für 61 % des Gesamtumsatzes verantwortlich sind und natürlich einen neuen Umsatzrekord aufgestellt haben. Umso erfreulicher ist es aber, dass Einzeltransaktionen mit 831 Mio. € ebenfalls ein neues Allzeithoch erzielt haben. Hier zeigt sich, wie breit aufgestellt die Nachfrage nach Logistikimmobilien ist.
 
Die deutschen Top-Standorte haben ebenfalls umfangreich am bundesweiten Boom partizipiert. Mit gut 647 Mio. € Investmentvolumen konnten sie ihren Vorjahreswert um 143 % steigern. Der höchste Umsatz wurde im Münchener Markt registriert, wo sich das Resultat auf 219 Mio. € verdreifacht hat. In Frankfurt, wo im Vergleichszeitraum des Vorjahres kaum Aktivität verzeichnet wurde, summiert sich das Transaktionsvolumen im ersten Quartal auf 178 Mio. €. Spürbar zulegen konnte das Ergebnis auch in Berlin mit 88 Mio. € (+41 %) und Düsseldorf mit 84 Mio. € (+170 %). Lediglich das Hamburger Marktgebiet musste mit 50 Mio. € größere Verluste hinnehmen (-33 %). Nahezu auf Vorjahresniveau liegt das Volumen in Leipzig (21 Mio. €).
 
Großdeals mit höchstem Umsatzbeitrag – Spitzenrenditen weiter gesunken
 
Aufgrund des erwähnten Portfolioverkaufs haben sich Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich mit gut 51 % mit weitem Abstand an die Spitze aller Größenklassen gesetzt. Auf Rang zwei folgen Verkäufe zwischen 25 und 50 Mio. €, die nicht nur absolut stark dazugewinnen konnten, sondern mit knapp 24 % auch ihren relativen Umsatzanteil noch einmal leicht gesteigert haben. Vervollständigt wird das Führungstrio von der Klasse 50 bis 100 Mio. €, die auf gut 13 % kommt. Kleinere Objekte bis 25 Mio. € leisteten einen Umsatzbeitrag von 11,5 %. Insgesamt war Anfang 2017 erneut ein lebhaftes Investmentgeschehen in allen Marktsegmenten zu beobachten.
 
Im ersten Quartal wurde das Marktgeschehen im Wesentlichen durch zwei Käufergruppen dominiert. Klar an die Spitze gesetzt haben sich Equity/Real Estate Funds, die – bedingt durch die große Paket-Transaktion – fast 47 % zum Gesamtumsatz beitragen. Mit deutlichem Abstand folgen Investment Manager mit gut 27 % auf Platz zwei. Auf eine zweistellige Beteiligung kommen darüber hinaus nur noch Spezialfonds, die gut 12 % beisteuern. Größere Umsätze weisen außerdem Versicherungen (5 %) und Corporates (4 %) auf. Alle übrigen Investoren tragen bislang vergleichsweise wenig zum Resultat bei, zumindest relativ betrachtet. Absolut wurden von anderen Käufergruppen teilweise bereits hohe zweistellige Millionenbeträge investiert.
 
Bemerkenswert ist der sehr hohe Anteil ausländischer Anleger, die für zwei Drittel des Umsatzes verantwortlich zeichnen. Im Portfoliobereich, in dem sie traditionell besonders stark vertreten sind, entfallen sogar 90 % auf sie, wohingegen bei Einzelverkäufen deutsche Investoren mit einem Anteil von 71 % klar in Führung liegen. Bei den ausländischen Anlegern lässt sich ein eindeutiger Schwerpunkt erkennen. Vor allem getrieben durch den Hansteen-Portfolioverkauf dominieren angelsächsische Investoren fast vollständig das bisherige Marktgeschehen. Insgesamt tragen sie rund 62 % zum gesamten Transaktionsvolumen bei und kommen auf ein Volumen von knapp 1,32 Mrd. €. Alle übrigen internationalen Käufer traten bislang nur begrenzt in Erscheinung.
 
Die unverändert starke Nachfrage und der damit einhergehende Wettbewerb um attraktive Top-Objekte hat die Renditen in den letzten zwölf Monaten weiter spürbar sinken lassen. Im ersten Quartal 2017 wurde dabei an den meisten großen Standorten erstmalig die 5-%-Schwelle bei den Anfangsrenditen unterschritten. Die Netto-Spitzenrenditen notieren in Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München mittlerweile bei rund 4,90 %. Lediglich in Berlin liegt die Spitzenrendite mit 4,95 % noch leicht höher. In Leipzig, dem nach wie vor günstigsten der großen Standorte, hat sie weiter auf 5,50 % nachgegeben.
 
Perspektiven
 
„Obwohl natürlich nicht jedes Quartal ein so großvolumiger Paketverkauf zu erwarten ist, deutet alles auf ein erneut sehr gutes Investmentjahr hin. Sowohl die gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen als auch die Nachfrage stützen diese Aussage. Vor diesem Hintergrund besteht eine sehr gute Chance, 2017 erneut die 4-Mrd.-€-Schwelle überschreiten zu können. Ob eventuell sogar ein neues Rekordergebnis im Gesamtjahr erreicht werden kann, bleibt aber noch abzuwarten“, prognostiziert Hans-Jürgen Hoffmann.
 
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Über BNP Paribas Real Estate
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