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Projektentwicklung - LAGER[news]

24.06.16 10:51
Kat: Lagernews, Projektentwicklung

Lagerflächen Gesuche

Gesucht wird eine Lagerfläche im zwischen Erkelenz und Frechen
Gesuch   Logistikimmobilie Vermietung 41  50 Zwischen Erkelenz und Frechen Gesucht wird eine Lagerfläche im zwischen Erkelenz und Frechen
Gesuch - Logistikimmobilie
Vermietung
Obj.-Nr.: 9240
Gesuch

Deutschland (Nordrhein-Westfalen)
41, 50 Zwischen Erkelenz und Frechen
2.000,00 m²
Lagerfläche
Gesucht wird eine Halle zum Kauf im Raum Köln
Gesuch   Logistikimmobilie Verkaufen 50 Köln Gesucht wird eine Halle zum Kauf im Raum Köln
Gesuch - Logistikimmobilie
Verkaufen
Obj.-Nr.: 9239
Gesuch

Deutschland (Nordrhein-Westfalen)
50 Köln
6.000,00 m²
Gesucht wird ein Gefahrgutlager im Raum Duisburg
Gesuch   Logistikimmobilie Vermietung 47 Duisburg Gesucht wird ein Gefahrgutlager im Raum Duisburg
Gesuch - Logistikimmobilie
Vermietung
Obj.-Nr.: 9230
Gesuch

Deutschland (Nordrhein-Westfalen)
47 Duisburg
1.000,00 m²
Gefahrgutlager

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Projektentwicklung mit Suchmaske
Karte mit Projektentwicklung

Projektentwicklung von Logistikimmobilien (engl. Logistics real estate project development)

Was ist Projektentwicklung?
Projektentwickler von größeren Bauprojekten planen und konzipieren Grundstücke für eine bestimmte Nutzung. Entwickler können Projektgesellschaften, Eigentümer, Bauunternehmen, Architekten oder Makler sein. Zu ihren Aufgaben gehört nicht nur die Konzeption sondern auch Untersuchungen/ Analysen, unternehmerische Entscheidungen, der Grundstückserwerb, die Sicherstellung der Finanzierung und andere bauvorbereitende Maßnahmen. Die entstehenden Immobilien werden unter dem Ziel des Verkaufs, der Vermietung oder des Betriebs entwickelt. Somit gehört auch die Vermarktung zu den Aufgaben eines Projektentwicklers.


Am Anfang eines Projektes steht entweder eine Idee, ein Standort oder Kapital. Die beiden fehlenden Faktoren gilt es für den Projektentwickler zu finden, zu prüfen und sicherzustellen, so dass sich eine Synergie dieser Faktoren ergibt. In der Logistik ist dabei am ehesten der Standort oder das Kapital der erste Schritt in das Projekt.

Ein Projekt zeichnet sich durch seine Einmaligkeit und thematische Komplexität aus.

Projektentwicklung_1

Diese ergeben dann die finanziellen, qualitativen und terminlichen Rahmenbedingungen für das Projekt. Ein Projekt kann dabei verschiedene Eigenschaften besitzen, wie einzelwirtschaftlich wettbewerbsfähig, arbeitsplatzschaffend / -sichernd oder gesamtwirtschaftlich sozial- und umweltverträglich. Projektentwicklungen von Logistikimmobilien besitzen hier am ehesten die ersten beiden Eigenschaften.


Als Logistikimmobilie werden Gebäude bezeichnet, die insbesondere für die Lagerung von Gütern gebaut werden. Darüber hinaus kann die Fläche durch einen Logistikdienstleister zur Kommissionierung und den Umschlag genutzt werden. Beispiele hierfür:

  • Lagerhalle
    Wichtig bei der Projektierung: einfache Bauweise, meist eingeschossig; Funktion der Lagerung von Gütern steht im Fokus

  • Umschlagslager
    Wichtig bei der Projektierung: kurze Lagerzeiten, Güterumschlagsplatz; Kurze Wegstrecken und viele Tore für den optimalen Gütereingang und Güterausgang

  • Distributionslager
    Wichtig bei der Projektierung: benötigt mehr Platz, damit höher und größer als einfache Lagerhallen; Im Mittelpunkt steht die Kommissionier Tätigkeit von auftrags- und produktionsbezogenen Gütern vor der Verteilung und nach der Lagerung

  • Logistikzentrum
    Wichtig bei der Projektierung: unterschiedliche Lagerarten an einem Ort; Die Güterlogistik muß durch das Projektmanagement stimmig und optimiert sein

  • Weitere Logistikimmobilien könnten noch aufgezählt werden, z.B. Hochregallager, Blocklager, Kühllager, Gefahrgutlager usw.

 

Heute wird eine Standard-Logistikhalle wie folgend beschrieben:

  • Hallen hat eine Höhe von 10,30 m UK Binder
  • Sprinkleranlage
  • Dach- und Wandisolierung nach EnEV
  • Bodenbelastung wenigstens 5 t
  • Zehn Rampentore + ein ebenerdiges Tor alle 10.000  m²
  • Teilbarkeit in Größen von 5.000-10.000 m² (Multi-User-Fähigkeit)
  • Design und landschaftsgerechte Gestaltung werden immer wichtiger
  • Ökologisch Nachhaltigkeit soll gegeben sein

 

Ein Projekt hat einen definierten Anfang und Ende, grenzt sich klar von ähnlichen Arbeitsprozessen ab und hat einen definierten Zweck bzw. Ziel.

 

Wer ist an der Projektentwicklung beteiligt?
Bei der Projektentwicklung ist ein großes Know-How aus verschiedenen technischen, juristischen und wirtschaftlichen Bereichen erforderlich. Dies bedarf also einen Einsatz von ausgewählten Beteiligten, wie Architekten, Bauingenieuren, Betriebswirten, Juristen, Stadtplanern und Geographen.

 

An einem Projekt arbeiten diverse Beteiligte mit besonderen Fachkenntnissen in einem Team mit einer spezifischen Organisation.

 

Phasen der Projektentwicklung

Projektentwicklung_2


Die erste Phase der Projektentwicklung beinhaltet die Projektentwicklungsrechnung. Bei dieser wird Frontdoor-Approach von den Gesamtkosten des Projektes die voraussichtliche Mindestmiete der Immobilie berechnet und an den Markt angepasst. Backdoor-Approach wird von der marktüblichen Miete auf die Gesamtkosten geschlossen, wobei davon die Baukosten üblicherweise fix sind und maximal die Grundstückskosten angepasst / verhandelt werden können.
Die Kosten eines Immobilienprojektes bedeuten dabei eine langfristige Kapitalbindung, die abhängig ist von einem zyklischen Markt.

 

Jedes Projekt ist durch Vorgaben und Begrenzungen abgesteckt.

 

In der Phase der Projektkonzeption werden diverse Machbarkeitsstudien durchgeführt, um die Vorgaben für das Projektmanagement und das Ziel des Projektes eindeutiger zu definieren und Risiken aufzuzeigen.


Die Markt-Analyse dient hierbei dazu, die Angebots-Nachfrage-Situation zu analysieren; also den Bedarf an Lager-, Umschlag- oder Produktionsflächen festzustellen und das Umfeld rechtlich, sozio-kulturell und ökonomisch einzuordnen.


Die Standortanalyse beschäftigt sich in der Projektentwicklung von Logistikimmobilien eher mit harten Faktoren, wie einer guten Verkehrsanbindung (auch Gleis-/ Hafenanschluss), der Möglichkeit eines 24 Stunden-Betriebs, dem Branchenmix am Planungsort, der Topographie und dem Baurecht.


Die Nutzungsanalyse plant die Größe und Beschaffenheit der Immobilie. Dazu gehören auch die Raumkonzeption, oder die Anlage von Stellplätzen für PKW und/ oder LKW. Auch technische Einrichtungen müssen hier bereits berücksichtigt werden, was sich besonders gestaltet bei z.B. Gefahrgutlagern. So müssen unter Anderem Löschwasserteiche oder Sprinkleranlagen an der richtigen Position eingeplant werden.


Übergreifend über die Markt-, Standort- und Nutzungsanalyse wird eine Wettbewerbsanalyse durchgeführt, bei der Konkurrenzobjekte identifiziert und bewertet werden.


Über alle Prozesse hinweg finden ständig Risikoanalysen statt, da sich durch ständige Änderungen auch immer wieder neue Problempotenziale entwickeln.

Projektentwicklung_3    

Der nächste Schritt in einem Projekt ist das Projektmanagement. Dieser obliegt offiziell nicht dem Projektentwickler. Jedoch hat sich in der Praxis etabliert, dass die Aufgaben des Projektmanagements auch von Projektentwicklern übernommen werden.
Die Projektvermarktung ist ein andauernder Prozess, der mit dem Projektansatz ins Rollen gebracht wird und erst abgeschlossen ist, wenn die komplette Fläche des Objekts vermietet oder verkauft ist.

 Projektentwicklung_4

 Projekte können sein:

  • Gewerbe- und Industriegebiete
  • Büro-/Geschäftshäuser
  • Versorgungsanlagen, wie Flughäfen, Krankenhäuser
  • Einkaufszentren/ Einzelhandelsquartiere
  • Stadtquartiere
  • Unterhaltungsgebäude/ -anlagen
  • Bildungsanlagen
  • Gemeinschaftsanlagen
  • Erholungsanlagen, wie Hotelimmobilien